Как оформить покупку квартиры — рассмотрим со всех сторон

Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.

Подготовка к сделке: осмотры квартиры и торг

Как театр начинается с вешалки, так процесс покупки квартиры начинается с объявления продавцу о своих намерениях. Но сначала надо выбрать квартиру. Внимательно проштудируйте рекламные объявления, выберите интересующую вас квартиру и договоритесь о просмотре. Выбирая квартиру нужно тщательно осмотреть предмет будущей покупки. Наличие перепланировки, возможные подтеки, качество ремонта – то, что должно вас волновать. Если вы собираетесь покупать квартиру со встроенной мебелью или бытовой техникой, не лишним будет открыть дверцы и уточнить, как и что работает. Истекли ли гарантийные сроки на бытовую технику? Какой напор воды в кранах? Вряд ли все эти вопросы необходимо задавать при первом визите, но точно стоит уточнить еще до покупки квартиры.

Итак, вам все нравится, и вы нашли ее – мечту. Следующим этапом надо делать ценовое предложение продавцу. Казалось бы, что проще. Ведь сейчас все торгуются. Но в этом вопросе есть два нюанса: справедливая цена и то, как мы это торгуемся.

Очень часто желание покупателя купить квартиру разбивается вдребезги о нежелание продавца торговаться. «Хочу 80 тысяч при средней рыночной цене в 56». К сожалению, такая картина вовсе не редкость на сегодняшнем рынке недвижимости. Ваше ценовое предложение должно быть справедливым и аргументированным. Только так, вы сможете успешно торговаться с продавцом и не упустить подходящий вам вариант.

Подавляющее большинство продавцов не терпят давления и категоричного тона. Аргумент «берите сколько дают, прямо сейчас или не получите ничего» вряд ли основа для выгодной сделки.

Важно: определять цену окончательно необходимо после того, как определены остальные существенные условия сделки. Итак, ваши аргументы восприняты благосклонно, и вы договорились с продавцом о цене сделке. Поздравляем. Здесь все только начинается.

Если продавец (нынешний собственник) недвижимости заинтересован в получении задатка, то не лишним будет документально зафиксировать этот факт. Например, с помощью простого соглашения о намерении совершить сделку, в письменной форме. В соглашении должно быть чётко прописано, что стороны имеют намерение заключить договор купли-продажи квартиры (указывается точный адрес), и что задаток передан собственнику квартиры в счет будущей оплаты за квартиру в оговоренном размере. Также в составленном соглашении о намерении совершить сделку следует предусмотреть условия его возврата покупателю в случае, если какая-либо из сторон отказывается от заключения сделки. Не забудьте указать сроки, в которые должна состояться сделка, порядок оплаты за квартиру, сроки, в которые она должна быть освобождена и состояние, в котором вам должны передать квартиру.

Еще раз внимательно осмотрите квартиру, которая вас заинтересовала, на предмет наличия недостатков, уточните у продавца о тех дефектах, которые могут быть не видны невооруженным глазом. В соглашении стоит указать перечень имеющихся недостатков и подробно описать их степень. В последствии это поможет защитить вас от возникновения новых дефектов.

Экземпляров такого соглашения может быть сколько угодно, но обычно их два: по одному для каждой предполагаемой по договору купли-продажи стороны.

Что нужно знать при выборе жилья

Прежде чем приступать к выбору жилплощади составьте список минимальных характеристик, которые будут выдвигаться в качестве требований к «кандидатам».

Например, это могут быть:

• Низкий уровень шума;
• Близость к остановкам общественного транспорта или станциям метро;
• Большой утепленный балкон или окна на южной стороне;
• Наличие обустроенной парковки или детской площадки.

Не бойтесь расставлять приоритеты. Если самым важным для вас является свежий воздух и близость к парку, но поступает предложение о шикарной квартире с ремонтом, но рядом с промышленной зоной, лучше продолжить поиск других вариантов.

Рынок недвижимости широк даже в маленьких городах, и нет ничего невозможного в том, чтобы новая квартира соответствовала нескольким важным для вас параметрам.

Свой путь к новой жилплощади начинайте вместе с нашей пошаговой инструкцией:

1. Определите требуемые характеристики квартиры (габариты, расположение). Кроме того, стоит заранее сузить круг поиска, решив, будете вы искать квартиру на первичном или вторичном рынке, а если на вторичном, то с каким ремонтом и мебелью она должна быть. Установив свои требования, не отступайте от них, соблазнившись на заманчивые предложения хитрых продавцов, которые попытаются продать не то, что вам нужно на самом деле.
2. Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку квартиры. Пускай эта сумма будет немного меньше того, что на самом деле есть у вас «в кармане», ведь помимо основных расходов могут возникнуть и дополнительные (например, ремонт или покупка мебели). Не стоит рассматривать предложения начиная с самых дешевых вариантов. Как правило, в дешевых квартирах в шкафах прячутся свои скелеты. Найти выгодное предложение без подвоха, конечно, возможно, но шансы сопоставимы с выигрышем в лотерею.
3. Выберите наиболее подходящий источник финансирования. Заплатить сразу наличными, взять ипотеку или рассрочку – подробнее об этих вариантах мы поговорим ниже.
4. Решите, как вы будете искать жилье: сделаете все самостоятельно или воспользуетесь услугами риэлтора либо посредника. Для самостоятельного поиска тоже есть два варианта: разместить собственное объявление о покупке квартиры, или искать объявления о продаже.
5. Осмотрите несколько приоритетных вариантов. Всегда лучше иметь выбор, поэтому, даже если первая квартира вам понравилась и устроила по всем параметрам, то не спешите заключать договор, а просмотрите еще несколько. Возможно, вы останетесь при своем мнении и вернетесь к первому варианту, но зато с вами будет еще и уверенность, что это предложение было действительно лучшим. В ходе осмотра обращайте внимание на:

• Район расположения (общественный транспорт, магазины, школы);
• Состояние дома (мусоропровод, лифт, подъезд, двор, стоянка);
• Состояние жилплощади (стены, пол и потолок, сантехника, проводка, окна и балкон, температура, освещенность и шумоизоляция);
• Соседи.

В качестве гарантии совершения обеими сторонами сделки покупатель может передать продавцу задаток (около 5% от суммы сделки). Он не возвращается покупателю, если тот решает отказаться от сделки. Если отказывается продавец – он возвращает задаток в двойном размере.

Все нюансы о задатке описываются в специальном договоре, который составляется в двух экземплярах. Факт передачи задатка подтверждается распиской – ее продавец оставляет покупателю.

Варианты проведения сделки

На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.

• С помощью нотариуса
  
  

Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста. Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.

Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить. Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.

• Самостоятельное оформление
  
  

Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи. Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.

• С помощью риелтора
  
  

Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником. Функции, которые выполняет риелтор:

• помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
  
  
• организация просмотра и показа квартиры;
  
  
• решение о сроках проведения сделки;
  
  
• организация проведения оплаты задатка или аванса;
  
  
• консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
  
  
• проверка предоставленных документов;
  
  
• организация сделки и расчета.
  
  

Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).

Первичное или вторичное жилье

Весь рынок недвижимости можно разбить на две основные группы:

• Первичное жилье (новостройки) – это квартиры в недавно построенных домах, которые принадлежат застройщику и еще не находились в собственности у физических лиц. Такая жилплощадь еще не имеет своей истории и ее будущий внешний облик во многом зависит от покупателя;
• Вторичное – находится в собственности физического лица (продавца).

Первичное жилье стоит заметно меньше, но с ним связан ряд возможных рисков:

• Спорные права на землю (если строительство началось на земле со спорным статусом, даже уже готовый дом могут снести или же передать третьим лицам, оставив ни с чем долевых участников);
• Приостановка или заморозка строительства;
• Экономия на материалах (например, использование дешевой проводки, труб, систем отопления), которая станет заметной только после ввода дома в эксплуатацию;
• Повторная продажа одной жилплощади.

Первичное жилье	Вторичное жилье
Собственник – застройщик или подрядчик	В собственности физического лица (или лиц)
Жилплощадь находится в первозданном виде	Прошлые хозяева могли что-то сломать или испортить
Возможны негативные последствия экономии застройщика (плохая шумоизоляция, слабое отопление зимой), которые нельзя сразу проверить	Недостатки строения уже выявлены, но часто о них умалчивается
Требуется косметический ремонт. Обустройство обходится дорого	Ремонт дешевле, а может не потребоваться вовсе
Возраст – новые квартиры	Дом может быть абсолютно новым, а может быть и столетним
Дешевле	Дороже
Отсутствие проблем с документами, с пропиской бывших жильцов	Возможны проблемы с документами, мошенничество. Распространены судебные разбирательства о несогласовании продажи недвижимости с прописанными в ней лицами
Не требуется капитальный ремонт или модернизация	Может потребоваться принудительный капитальный ремонт (если здание не новое)
Сложнее и дольше процесс оформления прав на владение недвижимостью	Оформление прав собственника быстрее, можно сразу прописаться
Застройщик может обанкротиться, заморозить стройку	Чтобы заселиться нет необходимости долго ждать ввод здания в эксплуатацию

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
   • физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца, — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
   • в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
   • судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
   • количества правообладателей продаваемой недвижимости: нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
   • в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры. Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
   • наличия несовершеннолетних собственников квартиры, права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
   • отношений собственников с правоохранительными органами, которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
2. Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
   • информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
   • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
   • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

• архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
• справки ПНД и НД на всех собственников;
• кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знать!

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.

Куда подаются документы

Оформить договор купли продажи квартиры можно в следующих местах:

• В Многофункциональном центре (МФЦ).
  
  
• В Регистрационной палате.
  
  

Составление договора купли-продажи можно оформить даже дома. Но это касается простых сделок, не предполагающих усложнений, например, в виде оформления долей. В других случаях необходима консультация специалиста.

Процесс переоформления квартиры

Составление, удостоверение и последующую регистрацию договора купли-продажи производит регистратор Минского городского или Минского областного агентства по регистрации и земельному кадастру либо нотариус. На приём к этим специалистам лучше предварительно записаться. При обращении к регистратору или нотариусу для переоформления квартиры и оформления сделки купли-продажи стороны (покупатель и продавец) обыкновенно должны иметь при себе:

• личные гражданские паспорта или иные документы, удостоверяющие личность;
• копию лицевого счета на квартиру, в отношении которой стороны имеют намерение совершить сделку. Выписку из расчетно-справочного центра заказать может только нынешний собственник квартиры, т.е. её продавец.

Как оценить стоимость квартиры и не переплатить

Чтобы оценить стоимость квартиры можно обратиться за помощью к риэлторам или опытными посредникам.

Маленькая хитрость: представившись продавцом, позвоните в несколько риэлторских агентств и опишите параметры интересующей вас квартиры. Специалисты назовут свою оценочную стоимость. Вам останется только сравнить полученные цены с имеющимися предложениями и сделать вывод – завышена ли цена, или находится в допустимых рамках.

Чтобы оценить предложение, нужно понимать, от чего зависит стоимость квартиры.

Перечислим основные параметры:

• Этажность здания и этаж, на котором находится жилплощадь;
• Возраст здания, его особенности (внутренний двор, подвал);
• Прилежащая территория;
• Район и его инфраструктура;
• Планировка квартиры;
• Количество комнат;
• Общий метраж жилых и нежилых помещений;
• Наличие и состояние балкона или лоджии;
• Отопление;
• Раздельный или совместный санузел;
• Средний размер коммунальных платежей.

Достаточно сравнить несколько предложений со схожими параметрами, чтобы сделать вывод – завышена цена, или находится в разумных пределах.

У кого покупать квартиру

В деле с покупкой жилплощади могут различаться не только способы финансирования и расчета, но и совершенно разными могут быть лица или компании, выступающие в роли продавца. Рассмотрим, у кого, и по каким схемам сегодня чаще всего покупают квартиры.

Покупка квартиры у застройщика

Этот способ может обернуться значительными рисками. Свести их к минимуму можно, если тщательно проверять все документы и сведения о застройщике. У него должна быть положительная репутация и как можно больше успешно сданных проектов. Среди бумаг особое внимание следует уделить разрешению на строительство, на подключение дома к коммуникациям. Подробнее о покупке квартиры в новостройке поговорим ниже.

Покупка недвижимости у подрядчика в новостройке

В собственность к подрядчику (предприятию, которое принимает участие в строительстве дома или поставке материалов) квартиры попадают в качестве оплаты за услуги, когда у застройщика нет возможности рассчитаться иным способом. Пока идет строительство, квартиры все еще находятся в собственности застройщика, а к подрядчику они переходят после завершения всех работ.

Подрядчики принимают только наличный расчет, в ограниченный срок.

Подрядчики реализуют полученные таким образом квартиры по рыночной стоимости или с заметными скидками (до 20%), что позволяет быстро продать жилплощадь и получить свою оплату за работу, но без «навара». На практике быстрая продажа квартир для застройщика важнее, чем наценка.

Для покупателя такой способ менее рискованный, чем покупка у застройщика, после сделки с подрядчиком квартира сразу переходит в собственность к новому владельцу. Оформляется сделка с помощью договора переуступки права требования недвижимости.

Приобретение жилья у собственника, без посредников

Такой популярный вариант подразумевает заключение договора купли-продажи без участия в сделке риэлтора и прочих лиц. Между собой договариваются и рассчитываются два лица: продавец и покупатель.

Продавцом может быть:

• Единственный собственник;
• Несколько человек (долевая собственность);
• Супруги (когда квартира приобретена в браке, она становится совместно нажитым имуществом).

Очень важно при такой схеме внимательно проверять квартиру, а после заключения договора передать все бумаги на регистрацию в государственные органы (МФЦ).

По возможности снимайте копии со всех документов.

Всегда спрашивайте у собственника:

• Как он стал собственником квартиры?
• Есть ли у квартиры другие владельцы?
• Сколько человек прописано в квартире?
• Погашены ли все задолженности (по коммунальным услугам)?

Покупка недвижимости непосредственно у собственника включает в себя небольшой бонус в виде возможности поторговаться. Большинство продавцов преднамеренно озвучивают немного завышенную цену, рассчитывая на то, что если покупателя что-то не устроит, все исправит небольшая скидка.

Торгуйтесь только при личной встрече, не стоит делать этого по телефону.

Прежде всего убедите продавца, что вам нравится квартира, и вы готовы ее купить, перечислив ее преимущества, затем постепенно переходите к заметным недостаткам. Просите о цене несколько ниже той, на которую на самом деле рассчитываете, но не перегибайте палку, и, скорее всего, вам удастся прийти к компромиссу, который позволит вам сэкономить десятку тысяч рублей на ремонт или покупку мебели.

Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель оплачивает госпошлину (2000 рублей). Желательно продавцу также принять участие в формировании договора купли-продажи.

Даже если вы решили самостоятельно оформить сделку, договор купли-продажи перед подписанием рекомендуется показать независимому юристу.

Документы, необходимые для сделки

Когда данные сверены и сомнений в том, что квартиру вам продаёт действительно её собственник (или собственники) и вы действительно решаете приобретать квартиру, можно начинать собирать документы для осуществления сделки. Тут без помощи продавца вам не обойтись. Поэтому, как только продавец начинает ставить палки вам в колёса и препятствовать какой-либо проверке квартиры или не предоставлять нужные документы, задумайтесь о причинах такого поведения.

Для того, чтобы понимать какие документы будут необходимы для оформления сделки и регистрации перехода права собственности, лучше всего вместе с вашим продавцом обратиться за консультацией в Минское городское или Минское областное агентство по регистрации и земельному кадастру. Регистраторы консультируют по перечню документов, которые необходимы для купли-продажи той или иной квартиры, каждый случай рассматривают индивидуально. Учтите, что регистратор будет требовать только документы, необходимые для удостоверения договора купли-продажи текущей сделки. Регистратор, равно как и нотариус, не будет проверять сделки, предшествующие вашей сделке купли-продажи.

Так, например, если к моменту сделки купли-продажи в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, регистратор в обязательном порядке не будет требовать подтверждение того, что дети не находятся в социально опасном положении.

Если вам известно о таком факте, то позаботиться о получении письма из администрации района о том, что дети не находятся в социально-опасном положении вам придется самостоятельно. Рекомендуем получить такой документ и в случае, если несовершеннолетних выписывают до сделки.

Или вот другая ситуация: если квартира приобреталась с привлечением кредита, а кредит не погашен. Этот вопрос касается покупателя в случае, если обеспечением по кредиту является квартира, которую он собирается приобретать.

В таком случае нужно будет обращаться в банк. И или предоставлять другое обеспечение (предоставить поручителей или заложить другое имущество), или очевидный вариант: можно просто погасить кредит до сделки. После того, как ипотека будет снята, можно будет осуществить сделку. Это касается коммерческого кредита. Если для строительства приобретаемой вами квартиры использовался льготный кредит, последовательность действий будет другая.

Если кредит был погашен, то еще в течение 5 лет право преимущественной покупки будет у администрации города. Существует перечень случаев, при которых квартиру можно продать третьим лицам до истечения этих 5 лет. Например, когда люди разводятся или покупают что-то большее по площади, т.е. улучшают свои жилищные условия.

Если кредит еще не выплачен, то его нужно погасить и уже потом идти в администрацию города, получать разрешение на отчуждение квартиры иным лицам. Срок сделки для вас как для покупателя существенно возрастает, а если льготный кредит был погашен за счет ваших средств, в случае отказа администрации вопрос возврата денежных средств станет остро, и лучше если эти вопросы будут оговариваться участниками сделки заранее.

В каждом случае перечень документов индивидуальный и универсального перечня не существует. Квартиры, как и люди, уникальны и все их истории требуют внимания и индивидуального анализа.

Где можно оформить сделку купли-продажи

Право собственности на квартиру оформляется через подачу документов в МФЦ или отдел Росреестра.

В регистрационное управление сдают:

• Паспорта продавца и покупателя;
• Договор купли-продажи;
• Заявление о государственной регистрации перехода собственности на квартиру (образец есть на сайте Росреестра);
• Кадастровый паспорт (если ранее не сдавался);
• Квитанция об уплате госпошлины;
• Акт приема-передачи;
• Согласие на продажу недвижимости супруга продавца (заверенное нотариально);
• Согласие родителей или опеки, если продавец несовершеннолетний.

Государственная регистрация длится не более трех месяцев, после чего покупатель получает юридический статус собственника жилья.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

• необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта Закона о государственной регистрации;
• о цене, включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
• обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади.

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
• нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

• договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
• закладная;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
• некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Когда следует прибегать к помощи риэлторов

Заниматься поиском квартиры может доверенное лицо. Обычно, если будущий владелец недвижимости не может или не хочет заниматься всем процессом самостоятельно, привлекают риэлтора. Он поможет подобрать варианты и подскажет, как правильно оформить куплю-продажу квартиры.

Если вы ограничены в средствах, и хотите уложиться в минимальный бюджет, тщательно обдумайте вариант самостоятельного подбора квартиры. Если риски не высоки, такой способ значительно поможет сэкономить.

Преимущества риэлтора	Недостатки риэлтора
Опыт. Риэлтор знает, на что стоит обращать особое внимание при выборе квартиры	Комиссия за услуги (0,5-3%)
Сформированная база предложений	Существует риск попасть на недобросовестного посредника
Покупателю не нужно лично встречаться с каждым продавцом, искать объявления, что экономит его время и силы

Кто такие посредники

В народе посредниками часто называют риэлторов, работающих неофициально.

Иногда это начинающие риэлторы, набирающие таким образом клиентскую базу, и получающие необходимый опыт. Посредники берут меньший процент, но при этом не дают гарантий и не несут ответственности за работу.

Кроме того, они не берутся решать возникающие проблемы (например, продавец тянет с предоставлением документов), когда риэлторы контролируют сделку на всех этапах.

Как купить квартиру, чтобы не обманули. Как выбрать риэлтора

Если вы решили воспользоваться помощью риэлтора, тщательно подойдите к его выбору. Чем крупнее агентство, тем оно надежнее, тем больше их базы, но при этом пропорционально растут и цены на их услуги.

Позитивные показатели – членство компании в гильдии риэлторов и статус особого партнера ипотечного банка.

Порядочное агентство:

• Серьезно относится к своей работе;
• Дает определенные гарантии, прописывает их в договоре;
• Давно существует на рынке;
• Имеет необходимое техническое оснащение (компьютеры в офисе);
• Имеет полный штат обученных сотрудников, готово предоставить другого риэлтора, если первый вас чем-то не устроит;
• Поддерживает порядок в офисе.

С юридической точки зрения, безопаснее, если в договоре указывается название организации, а не только имя конкретного риэлтора.

Риэлтор может взять с клиента аванс, но его размер должен быть разумным (не более 100 000 рублей). Получение агентом аванса обязательно зафиксируйте документами, отметьте в договоре, что аванс входит в общую сумму вознаграждения риэлтора. Саму сумму тоже обязательно обозначайте в договоре, по возможности фиксировано, а не в процентах.

Эксперты рекомендуют включать в договор следующие пункты:

• Риэлтор обязуется предоставить минимум три варианта, отвечающих первоначальным (желательно зафиксированным письменно) требованиям клиента;
• Если клиент отказывается от трех вариантов, он имеет право на возврат части аванса.

Тщательно изучите договор с риэлтором. В норме, если в нем содержатся такие пункты:

• Требования к квартире и их изменения покупатель предоставляет риэлтору в письменном виде;
• По окончании работы клиент должен подписать акт выполнения работ;
• Допустимо привлечение третьих лиц – это профессионалы, которые будет помогать риэлтору – юристы, адвокаты;
• Профессиональная ответственность риэлтора застрахована.

Следующие пункты должны насторожить, лучше попросить убрать их из договора:

• Покупателю запрещается общаться с продавцом или его представителями;
• Штраф за одностороннее расторжение договора превышает 6% от стоимости квартиры.

Возможные риски при покупке квартиры (видео)

Интересная и полезная информация о рисках при покупке жилья, описаны случаи, на которые стоит обратить внимание. Все о нечистой сделке, заниженной стоимости и подделке документов.

Особенности оформления купли-продажи доли в квартире

Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:

• Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
  
  
• Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
  
  
• Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
  
  
• Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.
  
  

Пример уведомления о продаже доли:

Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.

Покупка квартиры в строящемся доме

В большинстве случаев покупка квартиры в доме, который только строится, обойдется гораздо дешевле прочих вариантов. Договор по принципу долевого участия помогает достичь ощутимой экономии. Покупатель вкладывает средства в строительство, а по его завершении становится собственником.

Но в такой сделке высоки риски. Недобросовестный застройщик может заморозить стройку, объявить себя банкротом, попасть под суд за незаконное строительство или вовсе скрыться с деньгами дольщиков.

В законодательстве РФ вопросы долевого строительства описаны в Федеральном законе №214. Однако действует он только при наличии у покупателя официального соглашения о долевом участии. Избегайте отношений с застройщиком, который отказывается заключать договор или предлагает вместо него иное, не утвержденное законом, соглашение.

Участник долевого строительства имеет право (и он обязан сделать это ради собственной безопасности) проверить следующие документы:

• Учредительные документы компании-застройщика (их реквизиты должны совпадать с реквизитами на договоре о долевом строительстве);
• ИНН и ОГРН компании, строящей здание;
• Финансово-хозяйственная отчетность;
• Бухгалтерские балансы, распределение прибыли и расходов за последние три года;
• Заключение аудиторской проверки за последний год работы строительной компании.

Помимо проверки указанных выше документов, выполните следующие действия:

• Проанализируйте цены на подобные предложения от разных строительных компаний (заметно низкая цена должна насторожить — всему есть свои причины);
• Узнайте о завершенных и текущих объектах застройщика, каков стаж и репутация компании;
• Оцените свои риски, проанализировав стадию строительства (рискованно вкладывать деньги в строительство на стадии котлована, проект может быть заморожен даже накануне сдачи почти готового здания);
• Если вы заключаете договор не с представителем застройщика, а с уполномоченной организацией, обязательно проверьте ее документы, подтверждение права представительства;
• Запросите у застройщика бумаги на земельный участок и разрешение на строительство, проверьте банковскую аккредитацию новостроек;
• Проверьте разрешения на подключение строящегося дома к водопроводу, системе отопления и электросетям — все эти документы выдаются строительным фирмам перед началом работы;
• Ознакомьтесь с проектной декларацией.

Когда все документы проверены, и репутация застройщика не вызывает сомнений, можно переходить к подписанию договора.

В договоре долевого участия в обязательном порядке указываются:

• Реквизиты застройщика;
• Сведения о покупателе;
• Характеристики жилплощади;
• Способ оплаты;
• Крайний срок сдачи объекта.

Купля-продажа с участием родственников

Оформление сделки между родными людьми происходит по тому же порядку, который рассмотрен выше (см. «Порядок оформления сделки»). Нет никакой разницы, кто будет покупателем, будь то внук или муж. Обычно к такому виду сделки прибегают семьи в качестве альтернативы договору дарения или завещания, считая куплю-продажу более надежной и неоспоримой. Подобные сделки можно даже считать фиктивными, так как чаще всего никакие денежные средства не передаются между ее участниками.

Новые правила продажи квартиры

С каждым годом законодательные власти вносят изменения в правила продажи квартиры с целью упростить процедуру и уменьшить спекулятивные операции на рынке недвижимости.

Изменения условий продажи:

• Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
  
  
• При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы (брачный договор и соглашение о разделе имущества).
  
  
• Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – как оформить дарственную на квартиру), ренте и приватизации (см. также – как приватизировать квартиру).
  
  

Несмотря на столь трудоемкий процесс оформления купли-продажи квартиры, при правильном подходе совершить удачную сделку будет не так уж и сложно. Если управлять процессом намеревается риелтор или нотариус, то продавцу данная информация будет полезна в целях ознакомления. А если планируется самостоятельная организация, то эта статья станет незаменимым помощником в оформлении документов.

Из следующей статьи вы узнаете, как продать квартиру в ипотеке.

Налоговый вычет после покупки квартиры

Получить налоговый вычет можно, если вы работаете официально и платите подоходный налог.

Размер налогового вычета – 13% от стоимости недвижимости, но не более 260000 рублей.

За год вы вправе вернуть не более подоходного налога, перечисленного в бюджет с вашей заработной платы (те же 13% от официальной зарплаты). Производить возврат можно на протяжении нескольких лет, пока сумма не будет возвращена полностью.

Документы для возврата налога при покупке квартиры

Для получения налогового вычета необходимо предоставить в налоговую инспекцию следующие документы:

• Паспорт;
• Декларация 3-НДФЛ;
• Заявление на возврат налога;
• Подтверждение суммы, потраченной на покупку квартиры (платежные поручения, расписки);
• Справка 2-НДФЛ с каждого места работы (если у вас их несколько);
• Договор купли-продажи или участия в долевом строительстве;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• Акт приема-передачи квартиры;
• Кредитный договор и справка об удержанных процентах (если вы брали ипотеку).

Процедура проверки документов занимает не более трех месяцев.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...