Как рассчитать стоимость доли — выявляем все нюансы

Наши юристы ответят в течении 5 минут


8 686

Для совершения имущественных сделок с квартирой, находящейся в общей долевой собственности, необходимо знать стоимость тех или иных долей. Стоимость доли рассчитывается путем проведения оценки. В каких же случаях применяется данная процедура, и из каких факторов складывается цена доли жилья?

Блок: 1/5 | Кол-во символов: 338
Источник: https://ros-nasledstvo.ru/otsenka-doli-v-kvartire/

Зачем рассчитывать стоимость доли в квартире?

Свыше 80% всего жилья в России находится в общедолевой собственности. Если квартира поделена на дроби, ею владеют несколько человек. Прежде чем затевать сделку с долей, им нужно узнать стоимость квадратных метров. Зачем это нужно? Чтобы оценить свою часть жилья.

Случаи, когда требуется оценка:

  1. Отчуждение доли в квартире: продажа, дарение, обмен.
  2. Желание сдать в аренду – расчет арендной платы за комнату.
  3. Страхование недвижимости.
  4. Принудительный выкуп незначительной дроби в жилплощади.
  5. Раздел совместного имущества супругов.
  6. Оформление кредита под залог доли в квартире.

Мнение эксперта

Алексей Петрушин

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Оценку можно поручить лицензированным фирмам, которые имеют государственное разрешение на свою деятельность. Такие компании входят в число СРО — саморегулирующейся организации оценщиков. Обращение к профессионалам целесообразно при оценке доли для продажи третьим лицам. Кроме того, расчеты помогут установить выкупную стоимость малозначительной доли в квартире. Обращаться к оценщикам или обойтись своими силами – на усмотрение собственников. Обязательных требований здесь не имеется. Но нужно помнить, что расчет стоимости доли связан с объективными сложностями.

Блок: 2/6 | Кол-во символов: 1265
Источник: http://law-divorce.ru/kak-rasschitat-stoimost-doli-v-kvartire/

Особенности доли в квартире


Согласно закону Российской Федерации, доля — это имущество, принадлежащее нескольким жильцам на правах общей стоимости. На данный момент в долевой собственности находится около 78% квартир и домов. Это и новостройки, и коммунальные объекты. Нередко при разводе супруги делят помещение, и тогда оно становится собственностью. Также часть жилья может передаваться наследникам умершего собственника.

При этом доли в таких помещениях не обозначены. Так, при покупке недвижимости супружеской парой и ее оформлении на жену или мужа собственником может стать только один из членов пары. Если они разойдутся, то имущество поделят поровну в судебном порядке. Помещение делят на части, когда с матерью или отцом в квартире остаются проживать дети после развода родителей.

Свою часть владелец может заложить, завещать нескольким наследникам, подарить, продать. Так как это не вся квартира, то при продаже доли возникает немало сложностей. Содельщики должны перед этим предложить свою часть лицам, являющимся «соседями», уведомив их об этом в письменном виде. Если будет получен отказ о приобретении в течение 30 дней со дня получения уведомления, собственник доли имеет право выставить свою часть на продажу. Важно учитывать, что оценка части должна быть такая же, как предложенная «соседям». Исключение — увеличение цены. Если в приобретении заинтересовано несколько человек, продавец имеет право самостоятельно выбрать покупателя.

Основные факторы влияющие на цену долевой собственности — взаимоотношения между собственниками и рыночная стоимость доли в квартире.

Важная информация! Основная проблема при заключении сделок — отсутствие в квартире остальных собственников, местонахождение которых неизвестно. Понадобится юридическое подтверждение в виде уведомлений, отправленных по последним (известным) адресам проживания. Это облегчит судебное разбирательство в случае необходимости.

Блок: 2/3 | Кол-во символов: 1899
Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/rynocnaa-stoimost-doli-v-kvartire-kak-rasscitat.html

Как пользоваться калькулятором

Узнать размер УК

Для того чтобы узнать точный размер уставного капитала, достаточно ввести в поле «Участник 1» стоимость его доли и ее процент (дробный эквивалент) в УК и нажать кнопку «Определить УК». На основании этих данных калькулятор подсчитает вам размер уставного капитала и отобразит его в поле «Уставный капитал», а также определит остаток в денежном и процентном эквивалентах. Определить размер УК можно, зная какие-либо данные нескольких участников (например, процент у одного участника и номинальную стоимость доли у другого).

Распределение УК

Вы можете распределить остаток, добавив необходимое количество участников при помощи зеленой кнопочки «Добавить» напротив поля «Участник 1». Обращаем ваше внимание, что распределение происходит автоматически, а потому остаток делится на равные части среди добавленных вами участников. Если вы хотите для кого-то изменить денежное или процентное обозначение доли, то вы, не очищая форму, просто введите данные в необходимое поле. При этом размер уставного капитала не поменяется, зато произойдет перерасчет доли и остатка. В случае, когда вам понадобится узнать размер УК на основании измененных вами процентных (дробных) соотношений долей или их денежных эквивалентов, то очистите поле «Уставный капитал» при помощи серого крестика и вновь нажмите на кнопку «Определить УК». При этом вы увидите новый остаток капитала и его процентное соотношение. Также вы можете не пользоваться остатком, полученным при подсчете размера уставного капитала, а сразу ввести данные всех участников, а затем уже узнать, как изменится его доля при ее увеличении или уменьшении. При этом программа всегда подскажет, был ли превышен размер УК или, наоборот, появился ли остаток при распределении долей. В случае если вы хотите увеличить доли участников в денежном соотношении, то калькулятор подсчитает, каким должен быть размер уставного капитала в таком случае.

Увеличение УК

Заполняем поле «Уставный капитал». Далее вносим данные на участника или участников, которые уже состоят в обществе. Можно вписать их доли в денежном, процентном или дробном эквиваленте, программа сама определит остальные данные. Затем в разделе «Выбрать вариант расчета» нажимаем «Увеличение УК». В появившихся окнах прописываем новое процентное (дробное) соотношение долей участников, уже состоящих в обществе, и входящих участников (либо участника). Нажав кнопку «Перераспределить доли», вы узнаете новый размер УК, а также денежную составляющую доли каждого участника.

Блок: 2/2 | Кол-во символов: 3313
Источник: https://regforum.ru/tools/kalkuljator_rascheta_dolej_uchastnikov_ooo/

Как рассчитать и учесть долю по ее действительной стоимости


Расчет действительной стоимости (ДС) делают по формуле:

ДС = НС / УК * ЧА, где:

  • НС – стоимость доли по номиналу, первоначальный вклад участника. Прописывается в Уставе, фиксируется в стоимостном эквиваленте.
  • УК – уст. капитал.
  • ЧА – чистые активы.

Чистые активы (ЧА) определяются:

ЧА = ИIII + ДБП — ЗУК, где:

  • ИIII – «итого» 3-го раздела в балансе.
  • ДБП – доходы будущих периодов.
  • ЗУК – величина задолженности в уставный капитал членов организации.

Учетные записи:

  • Д81 К75 — зафиксирована действительная стоимость доли уходящего участника.
  • Д75 К68 — удержан налог на доходы со стоимости доли уходящего участника (если физлицо).
  • Д75 К51 — выплата.

Выплата может вестись не только в одном стоимостном варианте, но и в имущественном, не позже 3-х месяцев от даты принятия заявления. Порядок, согласно Уставу, может быть и другим, но максимальный срок выплаты не должен превышать одного года.

Важное

  1. Участник ООО имеет возможность из него выйти по собственной воле, но выход из ООО происходит и по иным законным причинам.
  2. Первыми его долю выкупают члены ООО.
  3. Действительная стоимость доли может быть выражена в стоимостной форме и выступать как имущество.
  4. Если бывший участник не удовлетворен расчетом действительной долевой стоимости, он может обратиться в судебные органы.
  5. Расчет действительной стоимости необходимо делать, принимая во внимание рыночные цены активов.
  6. Вопрос определения последнего перед уходом участника отчетного периода до конца не отрегулирован. Рекомендуется использовать данные предыдущего года.
  7. Если организация берет в расчет промежуточные отчетные данные (квартал, месяц), рекомендуется прописать этот момент в учетной политике.
  8. Действительная стоимость доли определяется долей уставного капитала, умноженной на чистые активы фирмы.

Блок: 4/4 | Кол-во символов: 1816
Источник: https://assistentus.ru/vedenie-biznesa/raschet-dejstvitelnuyoj-stoimosti-doli/

Как происходит оценка

Идеальный вариант — продать помещение целым, получив деньги, которые в дальнейшем можно будет пропорционально поделить между всеми. Чаще возникают ситуации, когда необходимо продать одну часть. При заключении сделки оценка цены проводится либо независимыми оценщиками, либо по договоренности. Распространенная ошибка — попытка самостоятельно выполнить арифметические расчеты, взяв среднюю рыночную цену и поделив ее на части. Как рассчитать стоимость доли в квартире правильно?

На ценообразование влияет несколько факторов:

  • площадь жилья;
  • стоимость помещения в целом;
  • количество комнат, их планировка;
  • число собственников помещения;
  • количество граждан, зарегистрированных в квартире;
  • отсутствие (наличие) свободных пространств;
  • размеры долей;
  • состояние объекта, его месторасположение.

Справка! Чем дороже обойдется недвижимость, тем ниже будет цена за ее каждую долю. Этому есть объяснение. Если покупатели имеют деньги на покупку дорогостоящей недвижимости, то в 96% случаев они предпочитают приобретать отдельные квартиры, на класс ниже по сравнению с предыдущей. С учетом сложностей и специфики сделок при возникновении затруднений правильно будет доверить оценку профессионалам.

Оценка стоимости доли в квартире

Зачастую ожидания продавца не оправданы тем, что он не знает, как проводится правильный расчет части, принадлежащей ему. Например, он владеет половиной. Цена за квартиру на рынке такого помещения составляет два миллиона рублей. Собственник рассчитывает получить половину суммы. На деле все обстоит иначе. При расчете не берутся во внимание понижающие коэффициенты.

Части продаются в соотношении 50–75% от их номинальной стоимости. В случае с приведенным примером это будет означать, что 1 миллион надо умножать на коэффициент от 0,5 до 0,75. В результате цена составит 500–750 тысяч.

Как правило, такие расчеты являются корректными только с математической точки зрения. В первую очередь стоимость диктуется рынком недвижимости с учетом оценки предложений и спросов. Статистически покупателей, которые хотят купить долю в помещении, немного по сравнению с теми, кто ищет жилье в общежитиях и коммуналках. Части помещений становятся востребованными, когда потенциальные покупатели подбирают дешевые альтернативы. Их цель — получить официальную регистрацию.

Важно! Чтобы получить ожидаемую сумму от части квартиры, понадобится рассмотреть с дольщиками варианты продажи недвижимости целиком. Тогда она будет продана по рыночной стоимости и все получат от принадлежащих им долей номинальную цену.

Рассчитывать рыночную стоимость сложно. Однако большинство экспертов используют специальную формулу.

Для этого необходимо знать следующие показатели:

  • Д — размер части, подлежащий продаже;
  • СКВ — рыночную стоимость на данный момент;
  • К — коэффициент, учитывающий факторы, влияющие на ценообразование.

Первые параметры рассчитываются просто. Над последним придется поработать. Именно поэтому так важна помощь специалистов, обладающих профессиональными навыками и опытом. Когда все цифры известны, их нужно перемножить по формуле: Скв×Д/2×К.

Как сделать оценку в интернете

Чтобы узнать стоимость доли, можно воспользоваться онлайновыми интерактивными калькуляторами.

Существует немало специальных сервисов, где достаточно ввести такие сведения:

  • месторасположение объекта:
  • этаж;
  • тип дома;
  • дату постройки здания;
  • состояние внутренней отделки квартиры.

После того как все данные будут внесены, остается нажать на «Расчет». На сервисе будет выдана информация о стоимости по заданному помещению. Однако такие значения неточные, так как калькуляторы не учитывают большинство факторов. Интернет не способен заменить грамотных специалистов. Поэтому рекомендуется обращаться за услугами к экспертным компаниям, имеющим лицензию на право деятельности.

Доля квартир — достаточно новый сегмент на рынке услуг недвижимости. Это нередко сказывается на итоговой продажной стоимости. Преимущественно части продаются дешевле, чем рассчитывают их собственники. Нередко возникают конфликты между остальными собственниками, мешающими заключить сделку. В таких ситуациях необходимо обращаться в специализированные агентства, тесно сотрудничающие с юристами.

Блок: 3/3 | Кол-во символов: 4129
Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/rynocnaa-stoimost-doli-v-kvartire-kak-rasscitat.html

Расчет действительной стоимости доли можно представить общей формулой:

Действительная стоимость доли = Размер чистых активов х Размер доли участника в уставном капитале.

В том случае, если действительная стоимость доли больше величины чистых активов, уменьшенных на минимальный размер уставного капитала, то участнику выплачивается часть действительной стоимости доли (п.8 ст. 23 Закона №14-ФЗ).

Порядок расчета стоимости чистых активов определен Приказом Минфина РФ от г. №84н. Чистые активы представляют собой разницу между активами и пассивами бухгалтерского баланса.

Наиболее острым вопросом, вызывающим многочисленные судебные споры, является оценка имущества, находящегося на балансе компании

Как отмечено высшими судьями, действительная стоимость доли в уставном капитале общества при выходе его участника определяется с учетом рыночной стоимости недвижимого имущества, отраженного на балансе общества, на момент выхода (Постановления Президиума ВАС РФ от г. №15787/04, от г. №5261/05, от г. №6560/09).

Важно!

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от г. №16191/11, действительная стоимость доли в уставном капитале общества при выходе его участника

определяется с учетом рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося на балансе общества. Этой позицией руководствуются и арбитражные суда (Постановление АС Центрального округа от г. №А14-11017/2014, решение АС г. Москвы от г. №А40-8084/2012).

При расчете действительной стоимости доли следует учитывать, что НДС, полученный от покупателя под предстоящую реализацию активов, не влияет на цену чистых активов. А возмещаемый НДС (т.е. 19 счет) учитывается при расчете чистых активов (Постановление Президиума ВАС РФ от г. №3744/13).

Блок: 4/5 | Кол-во символов: 1797
Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/assets/a24/884350.html

Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу


При реализации доли квартиры важным является и то, в пользу кого происходит возмездное отчуждение. Если приобретателем выступает 3-е лицо, то все оказывается очевидным, – расчет стоимости производится на основании реальных показателей и параметров недвижимости. Однако если приобретателем выступает лицо, знакомое и близкое продавцу, то в дело может вступить т.н. «субъективный фактор».

Собственник вправе договориться с приобретателем об определенных послаблениях и скидках на отчуждаемую долю. В таком случае цена будет индивидуальной и не подлежащей рациональному объяснению опытным оценщиком (ведь фактически владелец просто берет и устанавливает ту или иную стоимость). Данное право может быть как использовано продавцом, так и оставлено им без внимания.

Пример. После развода гражданин Н., владеющий ½ долей в праве общей собственности на жилое помещение, захотел реализовать свою часть недвижимости в пользу бывшей супруги. Женщина осталась проживать в квартире с несовершеннолетними детьми, рожденными ею от Н. Бывшие супруги договорились, что цена на отчуждаемую долю окажется меньше, чем если бы Н. реализовывал свое имущество в пользу 3-их лиц.

Женщина приобрела отчуждаемую долю по имеющемуся у нее преимущественному праву выкупа, т.к. владелицей другой ½ доли значилась именно она.

Блок: 4/5 | Кол-во символов: 1345
Источник: https://ros-nasledstvo.ru/otsenka-doli-v-kvartire/

Какие факторы влияют на стоимость доли в квартире?

Если брать обычную формулу – вы не сможете получить объективную оценку. Важно учесть и дополнительные показатели. Они влияют на коэффициент повышения/снижения цены. Скажем, две идентичные доли в квартирах одного и того же района могут иметь разную стоимость. Почему?

Факторы влияния на цену смотрите в таблице ниже:

Увеличение цены Снижение цены (дисконт)
Большая площадь доли Мизерная доля в квартире

*/ – незначительную часть жилья выкупают крайне редко и за чисто символическую оплату (например, ради прописки или приобретения других долей)

Представление доли в виде комнаты

*/ – «реальные» дроби стоят дороже «идеальных»

Удалённость от центра, проблемы с парковками, неисправный лифт, плохая экология, криминогенная ситуации в районе
Совладельцы не живут в квартире или появляются там крайне редко Наличие несовершеннолетних собственников/прописанных

*/ – дальнейшие споры придется решать совместно с родителями детей и органом опеки

Продажа «последней» доли в жилплощади Трудности со свободным доступом в квартиру
Отсутствие конфликтов с другими содольщиками Обременения на жилой объект (арест, залог, прописка третьих лиц)
Современный ремонт Сопротивление со стороны остальных совладельцев
Благоустроенный район, экология, «зеленые» зоны, парковки рядом с домом, исправный лифт, консьерж, домофон, охрана Невысокая цена всей квартиры
Близость магазинов, парков, садиков, школ, детских площадок, развлекательных центров Верхние или нижние этажи в подъезде

Пример:

Положительные факторы:

  • дом построен недавно (современная облицовка, лифты, парадная, придомовая парковка);
  • развитый район (магазины, кафе, театры, парки, зоны для занятия спортом);
  • расположение квартиры на 3-м этаже из 12-ти;
  • свежий евроремонт.

Отрицательные факторы (снижающий коэффициент):

  • проблемы с экологией – центр города;
  • еще двое совладельцев квартиры – по ¼ на каждого (реально проживает один из них);
  • удаленность от метро;
  • статус – «студия» в долевой собственности.

Таким образом, общая стоимость жилья – 5 000 000 рублей, а первоначальная цена Разумовского – 2 500 000 рублей. Однако в связи с понижающим коэффициентом она уменьшается на 30% – значит, итоговая сумма ½ части квартиры-студии составит около 1 750 000 рублей.

Блок: 5/6 | Кол-во символов: 2257
Источник: http://law-divorce.ru/kak-rasschitat-stoimost-doli-v-kvartire/

Советы и рекомендации


Самостоятельная оценка доли требует учета многих параметров. Особенно того, что касается снижающего коэффициента (скидки). Юристы нашего портала подготовили ряд советов.

Продавцам

  1. Старайтесь договориться о продаже квартиры целиком – цена будет существенно выше. Ее можно разделить между совладельцами соразмерно долям – никто не останется в обиде.
  2. Выделяйте долю в натуре и требуйте выкуп по ее рыночной стоимости. Неважно, когда человек стал владельцем дроби – он вправе затребовать компенсацию от других содольщиков (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Оценка жилья происходит по аналогии с описанной выше формулой.
  3. Заключите соглашение о порядке пользования общим имуществом – упрощение поиска покупателя на долю. Если соглашения не будет, это отпугнет потенциальных клиентов.
  4. Определите долю в виде комнаты – это выгоднее с точки зрения продажи. Зная о том, что ему полагается изолированное помещение, покупатель легко пойдет на контакт. Обычную «идеальную» дробь продать сложнее.
  5. Освободите жилье от зарегистрированных лиц – наличие прописки осложняет переговоры с покупателем. Прежде чем искать клиентов, снимите с учёта всех прописанных в квартире лиц. Разумеется, в рамках своей доли (комнаты).

Покупателям

  1. Остерегайтесь покупки большой доли, если от нее отказались текущие совладельцы – вероятно, сделка не имеет выгоды.
  2. Покупка доли в квартире – это отличный повод поторговаться с продавцом. Выбивайте хорошую скидку (дисконт), приводите веские доводы, оперируйте формулами и фактами.
  3. Незначительную долю можно выкупить за сущие копейки – несколько тысяч рублей. Подойдет тем, кто хочет иметь регистрацию по месту нахождения.
  4. Наличие трёх и более совладельцев снижает цену за выкупаемую часть жилья.
  5. Изучайте несколько предложений о продаже долей – не стоит хвататься за первый попавшийся вариант. Рынок жилья имеет свойство меняться, и на нем появляются привлекательные варианты.
  6. Убедитесь в наличии свободного доступа в квартиру – если совладельцы чинят препятствия, не дают ключи, меняют замки и настроены крайне враждебно, лучше не совершать покупку.

Следование нашим советам поможет не ошибиться с выбором. Учитывайте не только формулы, но и колебание цен на рынке недвижимости (зимой цены выше – летом ниже).

Столкнулись с необходимостью оценить долю в квартире? Обратитесь за консультацией к юристам нашего портала. Это позволит рассчитать реальную цену с учетом всех факторов. Слабые знания сути могут привести к необъективной оценке. Если вы продавец доли – потеряете в деньгах, а если покупатель – переплатите лишнего. Важно не ошибиться в расчетах долей для суда, страховой, банка и налоговой. Юрист даст дельный совет, подскажет с формулой, выделит коэффициент, оценит риски. Ну а если вам понадобится детальная помощь, вы можете записаться на очную встречу с юристом.

Смотрите видео о том, как нужно оценивать стоимости долей в квартире:

Блок: 6/6 | Кол-во символов: 3137
Источник: http://law-divorce.ru/kak-rasschitat-stoimost-doli-v-kvartire/

Кол-во блоков: 13 | Общее кол-во символов: 27771
Количество использованных доноров: 6
Информация по каждому донору:

  1. https://assistentus.ru/vedenie-biznesa/raschet-dejstvitelnuyoj-stoimosti-doli/: использовано 3 блоков из 4, кол-во символов 6719 (24%)
  2. https://www.audit-it.ru/articles/account/assets/a24/884350.html: использовано 1 блоков из 5, кол-во символов 1797 (6%)
  3. http://law-divorce.ru/kak-rasschitat-stoimost-doli-v-kvartire/: использовано 4 блоков из 6, кол-во символов 8231 (30%)
  4. https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/rynocnaa-stoimost-doli-v-kvartire-kak-rasscitat.html: использовано 2 блоков из 3, кол-во символов 6028 (22%)
  5. https://ros-nasledstvo.ru/otsenka-doli-v-kvartire/: использовано 2 блоков из 5, кол-во символов 1683 (6%)
  6. https://regforum.ru/tools/kalkuljator_rascheta_dolej_uchastnikov_ooo/: использовано 1 блоков из 2, кол-во символов 3313 (12%)



Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий