Как покупать заложенную недвижимость: рассказываем в общих чертах

Все люди стремятся приобрести вещи как можно дешевле. Для этого они пользуются распродажами, участвуют в разнообразных акциях. Одна из возможностей купить что-либо по выгодной цене – обратить внимание на продажу залогового имущества банков, которая осуществляется, когда заемщик не выполняет свои обязанности по кредитному договору.


Блок: 1/7 | Кол-во символов: 332
Источник: https://dolg-faq.ru/baza-znanij/realizaciya-zalogovogo-imushhestva-bankov.html

Содержание

№1. Что такое залог?

Залог – это способ защиты интересов кредитора, при котором он имеет право в случае неисполнения должником своего обязательства получить средства за счёт заложенного имущества (дом, квартира и другое). Залог обеспечивается договором. Залогодержатель имеет преимущество перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество.

Понятие залога и его виды подробно описаны в статьях 299 и 303 Гражданского кодекса РК.

Блок: 2/9 | Кол-во символов: 461
Источник: https://informburo.kz/cards/kak-kupit-zalogovuyu-kvartiru-vygodno-i-bezopasno.html

Что такое залоговое имущество банков?

Понятие залога дано в статье 334 Гражданского кодекса. Это договор, по которому кредитор по определенному обязательству вправе удовлетворить свои требования раньше остальных кредиторов за счет имущества должника. Проще говоря, при залоге заемщик указывает банку на какое-либо принадлежащее ему имущество, на которое будет обращено взыскание в случае невыплаты кредита. Именно оно и будет залоговым.

Залоговым имуществом может быть любая вещь или имущественное право, кроме некоторых исключений. К ним статья 336 Гражданского кодекса относит следующие.

  • Имущество, на которое в соответствии с положениями статьи 446 Гражданского процессуального кодекса нельзя обратить взыскание. В его число входит единственное жилье должника, предметы обычной домашней обстановки, личные вещи, имущество, используемое должником для профессиональных занятий, а также деньги в сумме не более трех прожиточных минимумов.
  • Имущественные права должника, неразрывно связанные с его личностью (например, право на получение алиментов или пенсии по потере кормильца).

Залоговая стоимость имущества – это его цена, указанная в договоре залога, по которой оно будет реализовано в случае невыплаты средств заемщиком. Оценка вещи, передаваемой в залог, осуществляется специалистами банка, однако для этой процедуры заемщик может привлечь независимого эксперта.

Залог следует отличать от лизинга. Лизинг – это не обеспечение какого-либо обязательства имуществом, а аренда с возможностью в дальнейшем совершить выкуп арендуемой вещи.

Блок: 2/7 | Кол-во символов: 1532
Источник: https://dolg-faq.ru/baza-znanij/realizaciya-zalogovogo-imushhestva-bankov.html

№2. В чём выгоды покупки залоговой квартиры?


Цена на залоговую недвижимость, как правило, ниже рыночной. Дело в том, что такие квартиры нельзя взять в ипотеку, потому что они уже служат гарантией возврата какого-то кредита. Это обстоятельство сокращает число потенциальных покупателей и вынуждает владельцев ощутимо уступать в цене.

Кроме того, нахождение квартиры в залоге у банка с хорошей репутацией можно рассматривать как гарантию «чистоты» документов. Банк перед тем, как выдать кредит, обязательно проверяет, в порядке ли правоустанавливающие документы, взвешивает текущие риски, оценивает стоимость имущества и только потом выдаёт заём.

Блок: 3/9 | Кол-во символов: 654
Источник: https://informburo.kz/cards/kak-kupit-zalogovuyu-kvartiru-vygodno-i-bezopasno.html

В каких случаях оно реализуется?

Реализация залогового имущества происходит в случае, когда заемщик не исполняет свои обязательства по договору. При этом такое неисполнение должно быть существенным. Если произошло незначительное нарушение, реализации не происходит, поэтому должны быть соблюдены два условия:

  • общая сумма невыплаченного долга не превышает 5% от стоимости залога;
  • срок невыплаты не превышает три месяца.

Однако для сделок, по которым одна из сторон должна периодически совершать платежи, к которым относится и кредитный договор, имеется исключение. Если в течение года трижды произошла задержка выплаты, кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество даже при наличии двух названных условий, которые в остальных случаях не позволяют это сделать.

Блок: 3/7 | Кол-во символов: 768
Источник: https://dolg-faq.ru/baza-znanij/realizaciya-zalogovogo-imushhestva-bankov.html

№3. С какими трудностями вы можете столкнуться?

Заложив недвижимость, собственник может распоряжаться своим имуществом: сдавать в аренду, продавать, дарить, делать перепланировку только с согласия банка. В связи с этим у покупателя заложенной недвижимости могут возникнуть проблемы с оформлением документов. И при сделке с предварительным освобождением недвижимости от залога, и при замене собственника заложенного имущества придётся ждать решения банка. Это может занять время от нескольких недель до нескольких месяцев.

Проблемы могут возникнуть с прежними жильцами, если квартиру вы приобрели на торгах банка-залогодержателя. Выселением прежних хозяев занимается новый владелец квартиры.

«Просто так зайти в дом, квартиру и выселить без согласия проживающих там лиц незаконно. Можно получить уголовное дело за самоуправство. Так что придётся идти в суд с иском о выселении. Затем судебный исполнитель в рамках исполнительного производства вправе выселить должников. На одно имущество могут претендовать другие лица. Это другие залогодержатели, кредиторы либо долевые собственники», – поясняет юрист Таир Назханов.

Блок: 4/9 | Кол-во символов: 1129
Источник: https://informburo.kz/cards/kak-kupit-zalogovuyu-kvartiru-vygodno-i-bezopasno.html

Каким образом осуществляется продажа?

Существует две разновидности продажи заложенной вещи:

  • принудительная;
  • добровольная.

Первая, в свою очередь, делится на внесудебную и судебную. При внесудебной продаже банк направляет должнику уведомление, что намерен забрать у него заложенное имущество для последующей реализации. Если при этом не возникает спорных ситуаций и конфликтов, так и происходит. Однако нередко заемщик не согласен с действиями банка. Бывает, что клиент кредитной организации просто ведет себя недобросовестно и укрывает имущество. В таком случае банк обращается с исковым заявлением в суд. На основании его решения выдается исполнительный лист, который направляется в ФССП. Приставы изымают спорную вещь и передают ее на аукцион.

При добровольной реализации должник самостоятельно продает заложенное имущество, а вырученные средства выплачивает банку в счет погашения долга.

В случае, если вещь не нашла покупателя, банк вправе ее оставить за собой.

Блок: 4/7 | Кол-во символов: 959
Источник: https://dolg-faq.ru/baza-znanij/realizaciya-zalogovogo-imushhestva-bankov.html

№4. Способы приобретения залогового жилья


Есть три основных способа покупки недвижимости, служащей залоговым обеспечением:

  1. Аукционы банков, когда они выставляют на торги квартиры своих заёмщиков, если те серьёзно нарушают обязательства по возврату кредитов. Продав квартиру, банк возмещает ущерб, нанесённый заёмщиком.
  2. Напрямую у владельца. Здесь у покупателя два варианта. Можно помочь хозяевам снять обременение, дав им требуемую сумму в качестве задатка, после этого переоформить квартиру (уже не залоговую) на себя либо купить заложенный объект, то есть фактически принять статус должника и за него погашать кредит. Во втором случае решение о возможности сделки принимает банк-залогодержатель.
  3. Через риэлтора. Представитель агентства недвижимости берёт на себя обязательства по полному ведению сделки. В этом случае уровень надёжности сделки повышается, так как риэлтор проводит доскональную проверку со всех сторон, но при этом увеличатся и общие затраты со стороны покупателя.

Блок: 5/9 | Кол-во символов: 992
Источник: https://informburo.kz/cards/kak-kupit-zalogovuyu-kvartiru-vygodno-i-bezopasno.html

На каких площадках проводятся торги?

Залоговое имущество банков России продается в том числе и на различных интернет-площадках. Вот самые популярные из них.

  • Официальный сайт Росимущества, расположенный по адресу: https://www.rosim.ru. На портале ведомства можно увидеть перечень заложенного имущества, которое изъято у должников приставами в принудительном порядке, а также подать заявку на участие в торгах.
  • Сайт Всероссийской универсальной электронной торговой площадки «Лот-онлайн». Располагается ресурс по адресу: http://www.zalog.lot-online.ru. На нем можно купить квартиры в залоге у банка. Также там происходит реализация залоговых автомобилей и другого имущества. Сайт работает с несколькими крупными российскими кредитными организациями, среди которых «Сбербанк» и «Росбанк».
  • «Центр реализации». Находится площадка по адресу: http://centerr.ru. На ней можно приобрести любую заложенную вещь, в том числе ипотечную квартиру, а также имущество, реализуемое в ходе процедур банкротства.
  • «Лот Эксперт RPO», находящаяся по адресу: http://www.ultimeta.ru/lotexpert-pro/zalog. Это одна из крупнейших электронных торговых площадок, основная задача которой – распродажа залогового имущества.
  • Центр электронных торгов «В2В». Сайт площадки расположен по адресу: https://www.b2b-center.ru/debt/market.html. Здесь можно найти не только заложенные вещи, но и подробную информацию о продаже арестованного имущества с сайта Росимущества.

Нередко информацию о торгах банки размещают не на сторонних сервисах, а на своих официальных сайтах. Для этого на порталах кредитных организаций есть специальный раздел, представляющий собой своеобразный «магазин», в котором можно подать заявку на участие в аукционе по распродаже ценностей, изъятых у неплательщиков кредита.

Блок: 5/7 | Кол-во символов: 1749
Источник: https://dolg-faq.ru/baza-znanij/realizaciya-zalogovogo-imushhestva-bankov.html

Сделка с предварительным освобождением недвижимости от залога

В большинстве случаев для совершения сделки с заложенным имуществом, собственник должен полностью погасить свой долг (или долг того, за кого он поручился своим имуществом). После этого залог прекращается и никаких препятствий для совершения сделки не имеется. Сложность составляет то, что для погашения задолженности чаще всего используются деньги будущего покупателя. А это представляет определенные риски для последнего.

Для того, чтобы снизить риски, необходимо руководствоваться следующим:

  • Деньги для погашения задолженности должны выдаваться в качестве задатка. В случае, если сделка не состоится, продавец недвижимости будет обязан возвратить двойной размер полученного задатка, что будет его мотивировать соблюдать договоренность.
  • До выдачи задатка покупателю необходимо встретиться с залогодержателем (его представителем). Если недвижимость заложена в банке, рекомендуется вместе с должником посетить менеджера банка, который курирует его заем (В силу банковской тайны самостоятельно такую информацию покупатель не получит). При этом необходимо выяснить точный размер задолженности, в том числе по вознаграждению, неустойке и иным штрафным санкциям, наличие просрочки или иного нарушения обязательств. Предоставление должником справки банка о размере задолженности не всегда дает полную картину. Желательно также убедиться в том, что к должнику не применяется внесудебная или судебная процедура реализации залога, что на имущество не наложен арест.
  • Получить в Центре обслуживания населения (ЦОНе) по месту нахождения объекта недвижимости справку о зарегистрированных правах для того, чтобы убедиться в отсутствии иных обременений на объект.
  • В качестве задатка необходимо выдавать ровно ту сумму, которая необходима для погашения долга и прекращения обременения. Для того, чтобы убедиться в том, что деньги попадут по назначению, рекомендуется их передачу производить не продавцу, а непосредственно залогодержателю (в кассу банка или на руки кредитору) в момент подписания соглашения о задатке.
  • Регистрация прекращения залога занимает 5 дней и производится по заявлению залогодержателя.
  • Только после регистрации прекращения залога можно заключить договор купли-продажи и произвести окончательный расчет.

Блок: 5/9 | Кол-во символов: 2273
Источник: https://defacto.kz/content/kak-kupit-zalozhennuyu-nedvizhimost

Как купить залоговое имущество у банка?

Чтобы купить заложенную вещь, необходимо предпринять следующие шаги.

  • Определиться с тем, что будете приобретать, после чего подать заявку на участие в торгах. Это можно сделать на официальном сайте банка, на портале Росимущества, какой-либо торговой площадке или обратившись непосредственно в кредитную организацию. Для этого нужно позвонить по телефону банка, написать его сотруднику на электронную почту или лично посетить ближайший офис кредитной организации.
  • Принять участие в аукционе. Побеждает тот покупатель, который предложит большую цену за товар. Начальную стоимость устанавливает банк или организация, проводящая торги. Нередко аукцион проходит в электронной форме онлайн.
  • В случае победы на торгах посетить отделение банка и заключить договор купли-продажи.
  • Принять купленную вещь по акту приема-передачи. При этому нужно быть очень внимательным. Нередко такие вещи имеют поломки или другие недостатки. Также следует тщательно проверять сопутствующую документацию. Некоторых бумаг может не хватать. Кроме того, на имущество могут быть наложены и не сняты различные обременения, применяемые в ходе судебного процесса или исполнительного производства. Их снятие – трудоемкий процесс, сопряженный с волокитой.

Как купить квартиру, находящуюся в залоге у банка, в ипотеку?

Покупка заложенной квартиры в ипотеку в целом ничем не отличается от приобретения какой-либо иной вещи. В этом случае точно так же проводятся торги. Однако по их результатам с победителем заключается не договор купли-продажи, а две других сделки:

  • кредитный договор;
  • договор об ипотеке.

После этого покупателю переходит в собственность приобретенная им квартира и сразу же попадает в залог банку. Теперь залогодателем становится гражданин, купивший ее. Точно так же, как и предыдущий собственник, он отвечает перед банком в первую очередь этим объектом недвижимости.

Блок: 6/7 | Кол-во символов: 1877
Источник: https://dolg-faq.ru/baza-znanij/realizaciya-zalogovogo-imushhestva-bankov.html

№6. На что обращать внимание при заключении сделки?

Покупателю стоит с повышенным вниманием отнестись к сделке, если:

  • продавец отказывается показать подлинники документов на квартиру и справку о зарегистрированных обременениях;
  • имеет на руках лишь дубликаты или копии документов, пусть даже и заверенные нотариусом;
  • предлагает указать в договоре более низкую стоимость по сравнению с реально выплачиваемой суммой;
  • предлагает оформить договор дарения вместо договора купли-продажи;
  • отказывается удостоверить договор купли-продажи у нотариуса;
  • не предоставляет согласие супруга на продажу квартиры или не подтверждает отсутствие брачных отношений;
  • в правоустанавливающих документах много подчисток и исправлений;
  • площадь квартиры, указанная в техпаспорте, не соответствует площади, зарегистрированной в органах юстиции;
  • в справке о зарегистрированных правах (обременениях) указан один правоустанавливающий документ, а продавец предоставляет другой;
  • переговоры о продаже ведёт один человек, денежные средства получает другой, а собственником является третий;
  • недвижимость продается по доверенности;
  • собственник недееспособен, страдает алкоголизмом, состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

От покупки лучше вообще отказаться, если не удаётся проверить документы и право продавца на распоряжение имуществом.

Блок: 7/9 | Кол-во символов: 1354
Источник: https://informburo.kz/cards/kak-kupit-zalogovuyu-kvartiru-vygodno-i-bezopasno.html

Есть ли витрина залогового имущества на официальном сайте банка?

На официальных сайтах большинства банков имеется витрина залогового имущества, в котором можно ознакомиться со списком вещей, находящихся на продаже, а также подать заявку на участие в торгах.

Банк союз

Банк Санкт-Петербург

Газпромбанк

На сайте этого банка отсутствует страница с перечнем имущества, находящегося на реализации. Узнать о нем можно лишь связавшись со специалистами кредитной организации.

Росбанк

Уралсиб

Райффайзенбанк

Бинбанк

Открытие

Локо-Банк

Совкомбанк

Зенит Банк

Промсвязьбанк

На сайте «Промсвязьбанка» отсутствуют предложения о покупке имущества, поэтому для нее придется связаться с представителями банка.

МТС-банк

Банк Абсолют

Сетелем

На сайте «Сетелема» отсутствует список имущества, находящегося на продаже, поэтому чтобы узнать о нем, понадобится обратиться в банк.

Банк ОТП

Запсибкомбанк

Русфинанс Банк

Таким образом, приобретение залогового имущества – отличная возможность купить какую-либо вещь дешево. На сайтах банков и независимых торговых площадках реализуют все, что угодно: автомобили, бытовую технику, недвижимость, драгоценности. Для покупки придется принять участие в торгах.

Однако следует помнить, что у приобретения залогового имущества есть свои подводные камни. Так, вещь может быть ненадлежащего качества либо нести обременения, наложенные судом или приставами, снятие которых займет много времени. Поэтому прежде, чем решиться на такую покупку, стоит хорошо подумать.

Блок: 7/7 | Кол-во символов: 1454
Источник: https://dolg-faq.ru/baza-znanij/realizaciya-zalogovogo-imushhestva-bankov.html

№7. Может ли кто-то оспорить сделку?

Да. Прежние хозяева или третьи лица, имеющие права на имущество, могут подать в суд иск о признании сделки купли-продажи недействительной. Покупку могут признать незаконной, когда сумма сделки не покрывает суммы залога. Это может произойти, если кредит под залог брался на пике стоимости жилья, а «с молотка» недвижимость ушла на спаде цен. В этой ситуации бывший хозяин жилья может подать заявление о неполном покрытии долга и отсудить своё жильё.

Иногда у продавца имеется не один кредит, а несколько. Тогда на квартиру, только что освобождённую от залога, могут наложить арест другие банки. Собственник не вправе продавать квартиру при таких обстоятельствах. Важно до внесения задатка и погашения задолженности узнать, не имеет ли продавец других залоговых обязательств перед банками. Можно попросить его показать кредитную историю.

Блок: 8/9 | Кол-во символов: 882
Источник: https://informburo.kz/cards/kak-kupit-zalogovuyu-kvartiru-vygodno-i-bezopasno.html

Кто является собственником заложенной недвижимости: заемщик или банк?

Залог не означает перехода права собственности к залогодержателю.

В соответствии со статьей 5 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» залог является обременением права на недвижимость, которое подлежит государственной регистрации.

Обычно собственнику принадлежит право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В случае регистрации залога собственник, оставаясь собственником, утрачивает право распоряжаться своей недвижимостью.

Банк (или другой залогодержатель) в свою очередь не становится собственником заложенной недвижимости, и может продавать эту недвижимость с торгов только в случае, если заемщик значительно нарушил свои обязательства по выплате долга.

Блок: 8/9 | Кол-во символов: 817
Источник: https://defacto.kz/content/kak-kupit-zalozhennuyu-nedvizhimost

Дополнительные рекомендации

  • Не вселяйтесь, не делайте ремонт в объекте, который еще не оформлен на ваше имя.
  • Обращая внимание на особенности сделок, осложненных залогом, не забывайте об обычно требуемых формальностях. Так, не смотря на выдачу задатка и погашение долга, сделку под угрозу может поставить отсутствие согласия супруга продавца. Возврат денег в этом случае будет затруднительным. То же самое может случиться из-за наличия на объекте ареста по претензиям третьих лиц.

Блок: 9/9 | Кол-во символов: 480
Источник: https://defacto.kz/content/kak-kupit-zalozhennuyu-nedvizhimost

Кол-во блоков: 21 | Общее кол-во символов: 20314
Количество использованных доноров: 3
Информация по каждому донору:

  1. https://informburo.kz/cards/kak-kupit-zalogovuyu-kvartiru-vygodno-i-bezopasno.html: использовано 6 блоков из 9, кол-во символов 5472 (27%)
  2. https://defacto.kz/content/kak-kupit-zalozhennuyu-nedvizhimost: использовано 6 блоков из 9, кол-во символов 6171 (30%)
  3. https://dolg-faq.ru/baza-znanij/realizaciya-zalogovogo-imushhestva-bankov.html: использовано 7 блоков из 7, кол-во символов 8671 (43%)



Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий