Как купить недвижимость в США

США всегда были и остаются привлекательной страной для иммиграции. Для желающих стать гражданами этой страны ежегодно проводится розыгрыш Green Card, однако шанс выиграть так ничтожно мал, что приходится рассматривать другие варианты. Одним из них является покупка недвижимости в Соединенных Штатах.

Начало пути

В первую очередь следует определиться со штатом. Всего их 50, и отличаются они не только климатом, но и социально экономическими условиями, что существенно влияет на стоимость недвижимого объекта. Дальше требуется определиться с самой недвижимостью (квартира, загородный дом, таунхаус и др.) и риелтором (в США его называют брокером).

Интернет-порталы в помощь:

• Zillow.
• Redfin.

В США нельзя совершать сделки с недвижимостью без риелтора. Обязательно работать нужно через хорошего специалиста, который имеет лицензию и является членом НАР (Национальная ассоциация риелторов). Предпочтение следует отдавать тому специалисту, который имеет опыт продажи недвижимости иностранцам. Кстати, все комиссии за работу брокера платит продавец, а не покупатель.

Можно сказать, что это самый ответственный шаг, ведь от квалификации и опыта брокера зависит многое, хотя и бояться особо не нужно. Как правило, все брокеры априори являются квалифицированными, так как лицензию на этот вид деятельности в США получить довольно сложно.

Многих жителей СНГ отпугивают цены на недвижимость в США. Если кто-то хочет просто инвестировать деньги в недвижимые объекты, то у них проблем с деньгами обычно не бывает. Но есть категория граждан, которые хотят иммигрировать в США. Вот они как раз очень озабочены ценами. Хотя мнение об огромной стоимости квадратного метра жилой площади в США слегка ошибочно.

Здесь, опять же, важно проконсультироваться со своим брокером: он подберет хороший вариант именно под ту сумму, которую покупатель может позволить себе потратить. Есть штаты, где квартиры стоят даже меньше, чем в странах СНГ. Например, в штатах Коннектикут и Юта. В любом случае можно оформить ипотеку, которая в Америке обходится значительно дешевле. Это неплохой вариант для тех, кто собирается переезжать в США и устраиваться на работу по своей специальности. Известно, что уровень заработной платы за океаном гораздо выше, чем в странах СНГ. Поэтому можно будет с успехом жить, работать и гасить ипотеку.

Читайте статью: Ипотека в США для американцев и иностранных граждан

Процесс иммиграции в США через покупку недвижимости

Множество рекламных приманок недобросовестных агентств гласят, что получить ВНЖ в этой стране может любой россиянин, купивший там дом или квартиру. К сожалению, Америка не ослабляла миграционный режим, и получить заветный документ не так просто. Став владельцем недвижимости, вы сможете рассчитывать лишь на кратковременное пребывание в течение 30 дней в году.

Можно с уверенностью сказать, что иммиграция в США через покупку любой жилой недвижимости невозможна. Однако есть шанс инвестировать в коммерческую, соблюсти некоторые правила, установленные правительством, и получить право на проживание.

Есть два варианта инвестирования в коммерческую недвижимость. Упрощенный вариант по программе Региональных Центров, действующих под контролем Министерства Иммиграции в сфере координации инвестиций иностранных граждан.

По данной программе требуется инвестировать минимум 500 000 $ в коммерческое предприятие, но не любое, а лишь в то, на которое укажет Министерство. Плюсы данной программы очевидны:

• Минимальная сумма вложения;
• Отсутствие необходимости самостоятельно управлять предприятием.

Всего из 10 000 грин-карт в год предусмотрено 3000 мест именно по этой льготной программе. Оставшиеся 7000 грин-карт отдаются в руки обычных инвесторов. Вторая программа предусматривает инвестиции в 1 000 000 $ в любую коммерческую недвижимость (предприятие), выбранную самим инвестором. При этом вам придется самостоятельно заботится о создании не менее 10 рабочих мест для американцев, о росте прибыльности предприятия и о поддержании его работоспособности.

Как выбрать недвижимость в Америке

Выбор недвижимости зависит от нескольких факторов:

• Для чего?

• ПМЖ. Вы собираетесь переехать в США и хотите приобрести жилье для себя и своей семьи.
• Дача. Вы и ваша семья любите отдыхать в США и используете свое жилье как летнюю резиденцию.
• Жилье для ваших детей, которые учатся в колледже или университете.
• Бизнес-резиденция. Вы регулярно приезжаете в США по работе и устали от отелей.
• Инвестиции.

• Где?

В США 50 штатов, каждый из которых не похож на другой. Разные условия климата, экономическая и социальная ситуации, цены на жилье. Выбор зависит от ваших возможностей и предпочтений. Для поиска недвижимости используйте порталы Zillow, Trulia или Redfin.

• Как найти риэлтора?
  
  

В США невозможно совершить сделку на рынке недвижимости без риэлтора. Он будет сопровождать вас на всех этапах сделки. Уделите вопросу поиска специалиста как можно больше времени. При выборе риэлтора проверяйте наличие лицензии, проверьте, член ли он Национальной ассоциации риэлторов США. Хорошо, если у специалиста будет еще и сертификат по работе с иностранными клиентами (Certified International Property Spetialist (CIPS)). Если ваш английский оставляет желать лучшего или просто вы не хотите на нем общаться, можно в интернете найти русскоговорящих риэлторов. В Штатах сложилась определенная традиция: покупатель обычно не платит риэлтору комиссионные, это делает продавец. Но могут быть исключения в зависимости от штата или агентства недвижимости. Учтите, риэлтор в равной степени учитывает интересы и покупателя, и продавца.

• Какую недвижимость выбрать

Квартира или дом? Коммерческая или жилая недвижимость? Все зависит от ваших целей, средств и других возможностей. Этот вопросы надо детально обсудить с риэлтором. Самому решить, во что инвестировать, без знания специфики рынка почти невозможно.

Налоги и сборы

За регистрацию недвижимости покупатель платит 0,2–0,5 % от стоимости объекта.

Услуги агентов недвижимости оплачивает продавец — 5–6 % от суммы сделки. Агент покупателя не берет комиссию за свои услуги.

Каждая из сторон платит за услуги юриста, представляющего ее интересы. Размер оплаты зависит от штата и суммы сделки; как правило, он составляет 0,5–1 % от стоимости недвижимости. В некоторых случаях применяется почасовая оплата.

Счет «эскроу» платный. Стоимость открытия — чуть менее 1 % от стоимости покупки или около 1 000 долл. Расходы на него делятся пополам с продавцом.

За инспекцию платит покупатель. Инспектор берет около 500–800 долл. за осмотр (сумма зависит от размеров инспектируемого объекта). Если покупатель может нанять несколько разных инспекторов: по электричеству, по крыше и т. д.

Как купить недвижимость в США

Собственность за рубежом приобрести достаточно сложно, причем сложности связаны, в основном, с грамотным оформлением бумаг. Именно поэтому самостоятельная покупка нежелательна, да и довольно велик риск попасть в руки мошенников.

Всем желающим купить недвижимость в США рекомендуется действовать через посредников – брокеров по недвижимости. Имейте в виду, что самые интересные предложения всегда находятся не в рекламных объявлениях, Интернете или газетах, а в «кармане» продавца/брокера. Это так называемый Pocket Listing, заглянуть в который можно опять же через посредническую российскую компанию или самостоятельно, обладая знанием английского языка и хорошенько порывшись на англоязычных ресурсах.

Итак, вы определились с посредником. Дальнейшие действия таковы:

1. Обязательное подписание агентского договора на оказание услуг. Без этого документа ни одна сделка совершена быть не может.
2. Подбор агентом недвижимости, соответствующей требованиям клиента. Возможет ознакомительный тур.
3. Составление обязательного контракта о покупке недвижимости (Real Estate Purchase contract), перевод депозита в 10 000$ посредством банковского трансфера. Этот документ гарантирует, что выбранный вами объект будет снят с продажи и закреплен за вами.
4. В течение 60 дней после подписания контракта производится оценка недвижимости банком, подача документов на финансирование, проверяется ваша кредитная история, открывается текущий счет в американском банке.
5. Обязательный этап перед окончательной покупкой – так называемая Physical Inspection (независимая проверка), для которой нанимается профессионал. Стоимость услуг такого человека обойдется в 350 $.
6. После всех проверок банк выдает письмо-обязательство с указанием согласия на финансирование (получение ипотечного кредита).
7. Обязательным условием является договор страхования недвижимости.
8. Официальное закрытие сделки производится в присутствии сторон (законного представителя) и нотариуса. В тот же день сделка регистрируется в отделе регистрации сделок с недвижимостью.

После этого вы получаете все документы. Процесс оформления недвижимости в собственность одинаков для всех видов – жилой и коммерческой. После покупки, если нет ограничений, наложенных Региональным центром, недвижимость может сдаваться в аренду, продаваться и т.д.

Разумеется, если вы обладаете необходимой суммой денег, то ипотечный кредит не требуется, и пункты 4-6 упускаются.

Мифы о покупке недвижимости в Америке

• Недвижимость в США дорогая, я не могу себе это позволить.
  
  

Это самый распространенный миф. Конечно роскошные пентхаусы и виллы стоят немало.

Нью-Йорк

 — самый дорогой город по части жилья. В Майами часто можно услышать русскую речь:

из-за

сравнительно низких цен недвижимость в столице Флориды популярна среди россиян.

Вообще, говорить о средних ценах на недвижимость в США невозможно. На самом деле, чтобы купить квартиру или дом в США, не нужно быть миллионером. Во многих штатах (Коннектикут, Висконсин, Миссури, Юта

и т.д.

) можно найти квартиры и за 3 млн рублей и дома за 5 млн рублей. А если брать кредит, то и вовсе будет легко. Лучший способ ознакомиться с ценами, посмотреть объявления на порталах недвижимости.

• Если я куплю недвижимость, получу Green Card.

Наличие недвижимости не дает вам права требовать у государства вид на жительство. Однако есть случаи, когда покупка недвижимости способствует получению Green Card. Об этом ниже.

• Чтобы купить недвижимость, надо поехать в Америку.

Необязательно, можно приобрести недвижимость и удаленно, через посольство США, следя за процессом по интернету. Самое главное в этом случае — выбрать хорошего риэлтора, которому вы можете доверять. При таком варианте, покупатель переводит деньги на трастовый счет риэлтора (или адвоката, если сделка совершается при его участии). По окончании сумма перейдет к продавцу. Многие специалисты советуют прибегать к удаленной покупке только в случае крайней необходимости. Даже самый опытный риэлтор не сможет уберечь вас от всех возможных рисков.

• Нужно обязательно оформлять страховку на новый дом/квартиру.

Обязательная страховка оформляется только если вы взяли ипотеку на недвижимость. В остальных случаях все зависит от вас, хотя страховка желательна.

Заключение договора на покупку недвижимости в США

Сделка от начала до конца займет не больше месяца, если речь идет не о покупке квартиры в кредит. Если объект выбран, цена устраивает, а брокер уже готов приступить к работе, то он подготавливает предложение – типовой договор, который составляет риелторская ассоциация конкретного штата. Документ подписывает покупатель, и брокер отправляет эти бумаги уже продавцу.

После этого идет этап заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом. Не стоит бояться. Данный контракт подписывается в сопровождении риелтора. А юридический контроль осуществляется со стороны титульной компании (Title Company) и эскро (Escrow Company). Если сделка совершается удаленно, то вместо эскро в игру вступает доверенное лицо — адвокат покупателя (Closing Attorney).

На этом этапе покупатель вносит задаток: около 5% от стоимости объекта. Теперь проверяется состояние недвижимости. Нужно сказать, что в этом плане американцы молодцы. Специалист выявит дефекты объекта, неисправность сантехники, электропроводки и других коммуникаций. Эти услуги обойдутся в 300-500$. За дополнительную плату специалист будет искать термитов, радон, плесень и т. д. Другими словами, непригодную для жилья недвижимость продать не позволят. Уже после этого производится полная оплата квартиры и получение документа на право собственности – «deed».

Важно: недвижимость в США обязательно нужно застраховать. Это требование закона. Оформлением страхования занимается титульная компания, после чего полис вручается покупателю.

Типы жилой недвижимости в США

Основными видами жилой недвижимости в США являются:

• Апартаменты – это квартиры с обслуживанием, как в гостинице. В них вроде бы живут, но относятся они к коммерческой недвижимости. Вот такая загадка. Разгадка проста: они продаются целыми комплексами, рассчитанными на краткосрочных жильцов (от 6 до 12 месяцев аренды). На территории комплекса, в зависимости от его уровня, могут присутствовать бассейны, спортплощадки, своя охрана и даже площадки для собак.
• Частный дом (single-family house) – обычный, отдельно стоящий дом на одну семью как правило с участком земли.
• Кондоминиум (condominium) – квартира в индивидуальной собственности, находящаяся в жилом здании (condominium building), в котором очень часто помимо квартир на общей территории комплекса (condominium complex) могут быть бассейн, тренажерный зал, парковка и другие удобства для жителей комплекса. Каждый владелец кондоминиума является членом ассоциации собственников квартир этого здания и платит установленные ежемесячные взносы на счет ассоциации, из которого покрываются издержки содержания общей территории и обслуживающего персонала.
• Таунхаусы – городские дома с иногда прилегающим к ним очень небольшим участком. Имеют смежные стены между собой, общую крышу и чаще всего одинаковую планировку. Таунхаусы также как и кондоминиумы организованы в ассоциации собственников жилья.
• Дуплексы, Триплексы, Форплексы – дома, стоящие на одном участке, которые могут составлять единое здание, поделенное на 2, 3, 4 квартиры или 2, 3, 4 отдельных строения, но на одном неделимом участке земли. Неплохая возможность расплатиться с ипотекой и заработать, если купить их целиком, в одной части жить, остальные сдавать.
• Многоквартирные дома (Apartment buildings) – небольшие здания с 5-20 квартирами или огромные комплексы с сотнями квартир. У данных домов как правило один хозяин. Это может быть компания или физическое лицо. Как правило, все квартиры в таких домах сдаются в аренду на длительный срок и в основном без мебели. На общей территории многоквартирного дома, в зависимости от его уровня, кроме парковки могут присутствовать бассейны, спортплощадки, охрана. Расходы на содержание общей территории по уходу за комплексом и зданием лежат на владельце.
• Мобильный дом – дом без фундамента, как правило, устанавливаемый на арендуемых участках либо в специальных парках мобильных домов. Владелец такого дома не имеет собственности на земельный участок. Не самый удачный вариант, так как капиталовложением не является, сдавать в аренду нельзя. Да и аренда земли в специальном парке стоит довольно-таки дорого.

Экскурс в налоговое законодательство

Становясь владельцем объекта недвижимости, вы становитесь и налогоплательщиком, имеющим определенные обязанности и должны заплатить:

1. Ежегодный налог на недвижимость (процентная ставка варьируется в зависимости от штата).
2. Передаточный налог (плата за передачу документов, размер зависит от стоимости недвижимости, взимается по завершении сделки).
3. Налог на доход с капитала (оплачивается при продаже жилья, рассчитывается как процент от разницы между ценой покупки и стоимостью продажи).
4. Подоходный налог, который взимается с прибыли, полученной от сдачи в аренду недвижимости после вычета расходов на содержание. Ставка составляет до 30% от дохода, оставшегося после оплаты налога на имущество, ремонтных работ, коммунальных платежей, ипотечных взносов и прочих затрат, относящихся непосредственно к имуществу. Очень распространены случаи, когда после вычета всех вышеупомянутых расходов, налогооблагаемой базы не остается.

Дополнительные расходы на покупку недвижимости в США

Итак, как уже говорилось, 5% от суммы покупки получает брокер, и платит ее обычно продавец. Он же несет расходы на налог при передаче прав собственности на недвижимость. Услуги титульной компании (либо адвоката), страхование и различные пошлины оплачивает, как правило, покупатель. Это примерно 1-2%. Хотя, по сути, дополнительные расходы распределяются между сторонами при заключении контракта.

Просмотр объектов с риэлтором

В аэропорту покупателя обычно встречает риэлтор или другой представитель агентства недвижимости (как договоритесь). Дальше вам предстоит просмотреть все выбранные объекты лично. Обычно на это выделяется неделя.

После того, как вы выберете объект, риэлтор готовит предложение о цене. Отметим, что на рынке недвижимости в США приемлем торг. Документ, подготовленный риэлтором, сначала подписываете вы, дальше его дают на рассмотрение продавцу.

Если владельца объекта устраивает цена, начинается этап заключения контракта Real Estate Purchase contract (аналог договора

купли-продажи

в России). Существует более 8 форм договоров. Покупатель выбирает понравившийся. Вообще, подобные контракты довольно гибкие — его можно дорабатывать и вносить пожелания покупателя. Муж и жена в договоре могут иметь равные или неравные доли, один из супругов может вообще не упоминаться. На этой стадии титульная компания контролирует все юридические моменты: проверяет и заверяет документы. В этот момент покупатель должен внести задаток — обычно это 5% от стоимости недвижимости.

Оформление жилой недвижимости (Видео «Цены на недвижимость»)

Несмотря на одинаковую процедуру оформления жилой и коммерческой недвижимости, стоимость жилья все же намного ниже, правда эта покупка никак не отразится на получении вами визы и не поможет эмигрировать.

В престижных для проживания городах стоимость жилья на порядок выше, чем в глубинке. Так, самым дорогим городом является Нью-Йорк, а в таких штатах, как Орегон, Джорджия, Кентукки и др. купить дом будет намного дешевле.

Наиболее выгодным вариантом будет штат Флорида, например, Майами. Во-первых, это престижно, во-вторых, там отличные климатические условия, в-третьих, цены существенно ниже, чем в Нью-Йорке.

Покупка недвижимости в США сегодня является одним из самых перспективных вариантов инвестиционной деятельности. Несмотря на все колебания на мировом рынке, экономика этой страны остается самой сильной в мире, а молодость самого государства и продуманная политика минимизируют возможные риски.

Еще одним преимуществом, которое дает грин-карта, является упрощение визового режима во многие страны.

Регистрация права на собственность

После заключения договора вносится остальная сумма. Если вы не берет ипотеку, то необязательно открывать счет в американском банке. Операцию можно провести с российского счета.

Как только титульная компания получает сведения о полной оплате (или документов из банка по предоставлению кредита), покупатель получает право на собственность.

Часто право на собственность надо зарегистрировать в окружном суде. Этим также занимается титульная компания: документ передается работнику суда, а после регистрации отправляется к собственнику.

Полезные советы по выбору района и дома

1. Если у Вас есть дети, обратите внимание на качество школ в районе.
2. Обратите внимание на динамику развития района, чтобы не было рядом индустриальных объектов, излишнего шума, вредных производств и прочих негативных факторов.
3. Если вы покупаете кондоминиум или таунхаус обязательно стоит ознакомиться с правилами проживания ассоциации собственников этого жилого комплекса. В некоторых из них запрещено заводить животных и сдавать квартиры в аренду.
4. Также ваш агент должен помочь разобраться с финансовым состоянием той или иной ассоциации собственников.
5. Не стоит забывать о том, что если вы решили сдавать недвижимость в аренду, то район нужно выбирать такой, чтобы аренда в нем была востребованной.
6. Еще мы рекомендовали бы не упускать из виду наличие/отсутствие магазинов, транспортных развязок, общественного транспорта (особенно актуально это будет, если вдруг сломается автомобиль) и на культурно-расовую составляющую района.
7. Возраст дома тоже имеет значение. Несмотря на то, что, как принято считать, новые дома безопаснее (потому как с 1978 года было запрещено использование некоторых материалов, которые содержали вредные вещества), не всех старых построек нужно избегать. Многие дома были возведены без участия этих материалов, и порой они имеют неповторимое очарование, а по качеству строительства заметно обгоняют новостройки.
8. Также имейте в виду, что в США измерение площади производится в футах. Площадь чердака или подвала (даже если они переделаны в жилые помещения), не должны включаться в жилую площадь дома.
9. Если производился капремонт (например, чердак переделали в бильярдную, а в подвале расположили сауну) необходимо убедиться в наличии всех разрешительных документов.

Нюансы для инвесторов

Благодаря инвестиционной программе ЕВ-5 при покупке недвижимости можно в дальнейшем получить Green Card.

Чтобы участвовать в программе, нужно:

• Быть партнером с ограниченной ответственностью в ООО и иметь ежемесячный доход.
• Инвестировать в коммерческую/промышленную недвижимость сельских или малоразвитых районов.
• Инвестировать в объекты гостиничной отрасли и проекты с высокой вероятностью прибыли.
• Первичное вложение в бизнес должно быть не меньше $1 млн. В некоторых случаях может быть более $500 тыс.
• Нужно стать Аккредитованным инвестором. Это значит, что общий капитал инвестора (и его супруги/супруга) не может быть меньше $1 млн.
• Создать не меньше 10 рабочих мест.

При соблюдении этих правил инвестор становится резидентом США и уже через 2 года может получить постоянный вид на жительство, а через 5 лет — гражданство. При этом необязательно постоянно проживать в городе, куда инвестор вложил средства.

Многие специалисты сходятся на мнении, что недвижимость в США купить легче чем в России. Во-первых, реже (практически никогда) попадаются недобросовестные риэлторы. Риэлторам просто невыгодно применять темные технологии: их деятельность строго контролируется госорганами и Национальной Ассоциацией риэлторов. В отличие от России, в США лицензию отбирают без права восстановления. Во-вторых, получить ипотеку проще и ставки по кредитам меньше российских.

Вы уже покупали недвижимость в Соединенных Штатах? Или у вас есть вопросы? Делитесь опытом и задавайте вопросы в комментариях.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...