Как купить дом в Германии — изучаем вопрос

Привет! На связи Геннадий Лопатников, директор агентства «Стадивелт». В этом обзоре я расскажу, как купить недвижимость в Германии для иностранцев.

Информация подойдет для граждан ЛЮБОЙ страны: как для россиян, таки и украинцев, белорусов и т.д.

Купить недвижимость в Германии иностранцу разрешается законом ФРГ. Не обязательно быть гражданином страны или иметь ВНЖ. Это общедоступная процедура.

Для этого понадобится:

1. Личное присутствие — по туристической визе или шенгену.
2. Загранпаспорт.
3. Паспорт гражданина страны: РФ, Украины, Беларуси — никакой разницы.
4. Средства, чтобы купить недвижимость.

Как работают агентства недвижимости в Германии

Прежде чем купить недвижимость в Германии, важно понять, как там работают риелторы. Все риелторы в Германии бывают двух типов:

• представители продавца (их 90%) 
• представители покупателя (их 10%).

Представители продавца имеют в своём распоряжении несколько объектов, на которые они имеют право продажи от владельца. Представители продавца не занимаются поиском объектов. Если вы обратитесь к ним, они просто предоставят вам список своих объектов. Если у вас есть конкретный запрос, например «необходимо купить недвижимость в Германии: 3-х комнатная квартира в престижном районе Мюнхена Герцогпарк», то представитель продавца сможет найти в своей базе от силы 1–2 подходящих объекта, а, возможно и ни одного. Таким образом, работая с представителями продавцов, вам нужно обойти их всех, чтобы получить полный список объектов, подходящих под ваш запрос. Соответственно, каждый представитель владельца заинтересован в том, чтобы продать именно «свой» объект, независимо от того, подходит он вам или нет. Также представитель владельца будет говорить только о достоинствах своих объектов, и не будет упоминать недостатки, что вполне логично.

Представители покупателя работают как раз с другой стороны, с ними и следует покупать недвижимость в Германии. У них нет базы «своих» объектов, поэтому у них нет необходимости пытаться «протолкнуть» свои объекты. Они могут открыто говорить о недостатках каждой из квартир. Дело в том, что представитель покупателя представляет интересы именно покупателя. Поэтому ему, как и покупателю, неважно, у какого именно продавца будет куплена квартира или дом в Германии, важно, чтобы она подходила именно покупателю, то есть вам.

Следующее различие заключается в том, что представители продавца не сопровождают сделку и для них она заканчивается с подписанием нотариального договора. Представители покупателя, напротив сопровождают сделку от начала и до конца. Это значит, что они помогают выбрать квартиру или дом в Германии, ведут переговоры с продавцом, делают юридическую проверку нотариального договора и помогают решить вопросы с банком, которые непременно возникают, когда из России в Германию переводится крупная сумма. Представители покупателя дают консультации во время всего процесса покупки недвижимости в Германии, переводят все документы на русский язык и сопровождают сделку и после покупки. Конкретно, это управление недвижимостью в Германии, уплата налогов, сдача в аренду недвижимости в Германии.

Этапы покупки

Первый этап — поиск подходящих объектов в Германии.

Перед тем, как купить, нужно найти квартиру или дом, проверить их надежность. Сделать это самостоятельно — сложная задача. Необходимо знать немецкий язык и особенности рынка недвижимости в Германии.

Как купить в таком случае недвижимость в Германии? Только через посредников. Поиском объектов занимаемся как мы, так и другие компании. К кому бы вы ни обратились — остерегайтесь мошенников.

Когда объекты найдены, можно приступать к шагам покупки:

1. Общение с владельцами домов или маклерами, назначение даты осмотра.
2. Осмотры объектов. Важно проверить крышу, котёл отопления, канализацию и другие нюансы, но главное — документы на дом и договора аренды. Человек, сталкивающийся с этим впервые — не сможет проанализировать объект сам. В «Стадивелт» мы проверяем состояние и всю историю дома за клиентов.
3. Подготовка к покупке. Когда объект найден, надо обсудить условия покупки, подготовить документы со стороны покупателя, перевести на русский язык договор и привлечь русскоговорящего нотариуса.
4. Открытие р/с и зачисление не него средств в немецком банке, чтобы купить в последствии дом. Все денежные операции в Германии проходит через банк.
5. Назначение термина — даты для общей встречи покупателя, продавца, нотариуса и переводчика. Заключение договора покупки, перевод средств.

Как купить недвижимость в Германии русскому или украинцу самостоятельно? Никак. Без помощи специалистов сложно купить недвижимость даже в своей стране, где все вроде бы говорят на одном языке, но в чужой стране это сложнее в 10 раз.

Обращаться в агентство придется, к нам или в другую компании, но — обязательно.

Какие сложности подстерегают при покупке недвижимости в Германии?

Русскоязычное агентство недвижимости, находящееся в Германии:

1. Ограниченный выбор: вам предложат купить недвижимость в Германии избирательно, т.е. только те объекты, которые есть у этого агентства. Например, на рынке есть 3000 квартир. У одного агентства может быть 100 объектов. Итого, вам предложат менее 1% того, что есть на рынке.
2. Агентство будет заинтересовано продать вам то, что у них есть, а не то, что вам нужно. В том числе неликвидные и залежалые квартиры.
3. Агентство будет говорить только о достоинствах своих квартир, в том числе не существующих, но не скажет ни слова о недостатках. И их можно понять.
4. Агентство не будет заниматься комплексным сопровождением сделки, их цель — чтобы вы подписали договор, после этого их работа закончена.
5. Агентство представляет интересы продавца. То есть агенту очень невыгодно договариваться о скидке — этим он уменьшает свою комиссию.
6. Агент не будет вам помогать после покупки недвижимости в Германии — его работа закончилась на подписании договора, после этого он получил деньги и ему не нужно ничего делать.

Немецкое агентство в Германии 

(дополнительно к минусам русскоязычного агентства в Германии):

1. В отличии от риелторов в России, риелторы в Германии кажутся не особо заинтересованы в том, чтобы продать объект. Свои отпечаток здесь накладывает и тот факт, что в таких городах как Мюнхен, цены на недвижимость стабильно растут и спрос превышает предложение. Это означает, что на практически любую квартиру найдётся покупатель по адекватной цене, поэтому риелторам нет нужды особо напрягаться.
2. Представители продавцов не особо активно реагируют на e-mail, не перезванивают, иногда до них днями невозможно дозвониться.
3. Просмотры назначают не тогда, когда вы хотите, а могут предложить через две недели — очень медлительны.
4. Иностранцам могут вообще не назначить просмотр.
5. Требуют адрес в Германии чтобы прислать информацию, и без адреса в Германии вообще могут не назначить просмотры.
6. Не очень охотно общаются на английском, многие английский просто не знают.
7. Просмотры не делают по субботам и тем более воскресениям.
8. Не назначают просмотры после 6 вечера, самому очень трудно назначить несколько на один день.
9. Не знают как оформить сделку у нотариуса, если покупатель иностранец.
10. Без справки из банка о наличии на счету всей суммы, вам могут вообще не показать квартиру.
11. Агентство представляет интересы продавца. То есть агенту очень невыгодно договариваться о скидке — этим он уменьшает свою комиссию.

Где стоит искать недвижимость

География покупки квартир в Германии весьма обширна, однако наиболее выгодным районом для покупки является Северный Рейн-Вестфалия. Он имеет ряд крупных городов, таких как Кёльн, Дюссельдорф и Вупперталь с развитой инфраструктурой, привлекателен как для ведения бизнеса, так и для туризма за счёт большого количества достопримечательностей и объектов старины. Также стоит обратить внимание на другие популярные туристические центры — Дрезден, Мюнхен, Берлин и Лейпциг. Это выгодное вложение для будущей аренды квартиры, поскольку поток туристов не иссякает круглый год.

Восток и север Германии значительно отстают от остальной страны в экономическом и инфраструктурном развитии. Поэтому стоит избегать сделок с недвижимостью в этих областях. Несмотря на низкие цены, такая покупка не окупиться в будущем и станет настоящей обузой.

Как открыть банковский счёт для оплаты

Стоит отметить, что участие риэлтора в сделке не обязательно — вы сами можете подыскать подходящий вариант на тематических порталах в интернете. Однако иностранцы редко пользуются этим, предпочитая обращаться в агентства недвижимости, что значительно упростит поиск и последующие этапы покупки. Коренным жителям Германии же будет выгоднее заняться поисками самостоятельно, сэкономив тем самым деньги.

Поскольку отечественные покупатели — один из наиболее прибыльных сегментов рынка немецкой недвижимости, то многие риэлторские компании имеют свои представительства в городах России, а также русскоязычных сотрудников. Риэлтор в этом случае сопровождает покупателя на всех этапах! От переговоров с продавцом до решения различных вопросов, связанных с банками и оплатой. Стоит отметить, что агентство недвижимости в Германии лицензировано. И только компании, являющиеся членами Ассоциации маклеров Германии, могут совершать подобные сделки.

Покупка недвижимости осуществляется преимущественно через безналичный расчёт, поэтому вам придётся открыть банковский счёт. “Чистым” покупателям нечего боятся, но те, кто был замечен на мошенничестве и просрочках, могут столкнуться со множеством проблем, которые поставят крест на услугах банка. Стоит заранее подготовить пакет документов, которые потребует банк. Среди них обязательно будут:

• загранпаспорт;
• банковские формуляры;
• подтверждение адреса;
• почтовый адрес для пересылки документов.

В зависимости от банка, у вас могут потребовать дополнительные бумаги, например, справку о доходах. Счёт открывается в евро.

Проверка объекта

Покупатель, нередко при содействии риэлтора, обязан ознакомиться с Поземельной книгой. Этот документ фиксирует все положения о недвижимости, включая всех её прошлых владельцев, налоги, долги, ипотеки и прочее. В последнем случае задолженности будут удалены, в случае при переоформлении недвижимости на нового владельца. Рисковать не приходится — перевести деньги на счёт продавца можно лишь после дополнительного разрешения банка.

Также стоит ознакомиться с жилищным уставом. Он содержит правила проживания, а также доли собственности на участке. Жилищную плату можно рассчитать из экономического плана. А также подробно посмотреть, из чего она складывается для дальнейшей оптимизации.

Заключение договора и оплата

Для этой процедуры необходим нотариус, который подтверждает заключение договора. Удобство состоит в том, что для этого не требуется присутствовать одновременно. И вы, и продавец можете явиться к нотариусу поочерёдно, в любое удобное время. Это значительно сокращает время на подготовку документов. Также нотариус в обязательном порядке зачитывает договор вслух и отвечает на все связанные с этим вопросы. Поэтому постарайтесь выяснить всё, что было вам непонятно. Не нужно стесняться! Ведь даже глупые, по вашему мнению, вопросы могут быть полезны при заключении такой крупной сделки.

Оплата чаще всего переводится напрямую на счёт продавца, однако есть вариант оформить трастовый счёт нотариуса. В этом случае нотариус выступает в роли посредника. А по завершению сделки покупатель сразу же получает ключи и может заселяться в квартиру.

Регистрация собственника

Регистрация проходит в два этапа:

• после подписания договора в поземельный суд приходит заявка о предварительной регистрации покупателя как владельца;
• после оплаты нотариус вносит заявку на окончательную регистрацию.

Вся процедура, включая подготовку документов, занимает в среднем три-четыре месяца при отсутствии форс-мажоров. Поэтому в договоре указывается так называемый “экономический переход прав”. Это дата, после которой покупатель получает все обязанности и права на недвижимость, пока документы и заявки проходят регистрацию.

Благодаря законодательству Германии и отсутствию препятствий для иностранцев, приобретение квартиры с помощью риэлтора происходит достаточно просто. Поэтому всё, что вам для этого нужно — упорство и желание получить квартиру в живописной европейской стране.

Просмотры недвижимости в Германии

Назначать просмотры на квартиры в Германии имеет смысл за 2–3 дня до желаемой даты. Возможно, назначить просмотр удастся не с первого раза: маклеры иногда недоступны по телефону или же перезванивают позже. В любом случае, перед тем, как назначить просмотр на квартиру в Германии, у вас обязательно узнают ваше имя, телефон, e-mail и почтовый адрес в Германии, и пришлют информацию об объекте. Причём даже если вы уже из описания на сайте узнали всё, что хотели узнать и скажете об этом маклеру, вам всё равно пришлют подробную информацию. И только после этого дадут вам адрес квартиры.

Просмотры квартир в Германии назначаются по будним дням, с 9 до 19 часов. По субботам и воскресеньям, а также праздникам, просмотры на недвижимость в Германии маклеры не назначают.

После получения адреса имеет смысл посмотреть местоположение квартиры на Google Maps, в большинстве случаев можно будет даже увидеть реальную картинку через StreetView.

При просмотре квартиры в Германии имеет смысл обратить внимание на обычные для такого дела вещи: состоянии квартиры, не выходят ли окна на шумную дорогу. Если квартира сдана в аренду, имеет смысл выяснить, как давно в ней уже живут арендаторы. Чем дольше они в ней живут, тем более долгий срок вы будете обязаны им предоставить для выезда из квартиры после покупки. Этот срок составляет от 3 до 9 месяцев.

Настоящую оценку квартиру в Германии может сделать профессиональный оценщик. Такая услуга стоит около 3.000 €.

За день можно посмотреть около 8 квартир, учитывая время на просмотр и дорогу от одной квартиры к другой.

Помощь в покупке недвижимости по Германии

Если Вам необходима помощь, компетентная консультация и плодотворное сотрудничество в вопросе приобретения немецкой недвижимости, то обращайтесь по номеру: 01781860344 /  (+491781860344) Сергей

Если вам понравилась статья и была полезной, тогда поделитесь ею в соц.сетях ниже.=) Думаю, вам это будет не так сложно, а мне приятно=) Не забудьте и получить бесплатную книгу с важными немецкими словами и новости блога! Если у вас есть опыт либо какая-либо информация, то пишите в комментариях к статье.=) Всем успехов!

Интересно:

Дома в Германии: какие типы и стоимость жилья в Германии

Как поменять автостраховку в Германии на другую в той же самой фирме или сменить страховую компанию?

Страхование машин онлайн в Германии

Как купить машину в Германии? Почему надо быть осторожным при покупке?

Страхование в Германии: виды

Дешевые немецкие страховки на машину!

Снять квартиру в Германии или жить в доме: цены, залог, правила съема жилья

Бронирование квартиры в Германии

Вот вы уже выбрали понравившуюся вам квартиру в Германии и готовы её приобрести. Важно, сразу после принятия решения, забронировать квартиру. Если речь идёт о Мюнхене, в котором спрос значительно превышает предложение, это вдвойне важно. Квартиры в Мюнхене раскупаются невероятно быстро, и промедлив лишний день вы рискуете её упустить в пользу более расторопного покупателя.

Бронирование квартиры может быть как устным, так и письменным, и как платным, так и бесплатным. Маклер может взять с вас за бронирование аванс в размере около 500 евро, которые подтверждают серьёзность ваших намерений и будут зачтены при покупке недвижимости в Германии. Бронируется квартира в Германии обычно на срок 2 недели. Этот срок можно продлить по соглашению с продавцом.

Как работать со р/c в немецком банке?

Положить деньги на счет немецкого банка можно:

1. Переводом из России.
2. Наличными средствами в банке (до 10 000 евро).

Удобнее всего через интернет — доступен онлайн-банкинг, можно делать переводы. Управляющая компания имеет доступ к просмотру на предмет поступления арендных плат. Если требуется оплатить в Германии что-либо, мы предупреждаем заблаговременно (две недели) и клиент сам переводит деньги через интернет.

Все ЖКХ платы переносятся на арендатора. Занимается этим фирма управления

Стоимость ЖКХ примерно 2,20 евро/м² на западе Германии и 2,22 евро/м² на востоке.

Подготовка и подписание нотариального договора о покупке квартиры в Германии

Если у вас ещё не попросили раньше, то на этом этапе у вас обычно попросят справку о том, что на вашем счету достаточно средств для покупки. Немецкие продавцы предпочитают справки из немецкого или европейского банка. Однако, в некоторых случаях такую справку не требуют. После этого будет готовится нотариальный договор, для которого вам нужно будет предоставить свои данные из загранпаспорта: имя, фамилию, дату рождения. Также нужно будет предоставить адрес прописки и информацию о семейном положении. Женщинам также нужно будет указать свою девичью фамилию.

Вопрос о семейном положении возникает не просто так: дело в том, что по законам страны, супруги обязаны покупать недвижимость в Германии совместно. То есть супруг не имеет права подписывать нотариальный договор без присутствия или доверенности супруги.

Нотариальные договора на покупку недвижимости в Германии весьма похожи у всех нотариусов и за последние 50 лет в Баварии не было ни одной «нечистой» сделки. Тем не менее, имеет смысл проверить нотариальный договор с помощью опытного специалиста или немецкого юриста.

Также в договоре нужно указать, кто будет уполномочен принимать корреспонденцию для вас на территории Германии. Это обязательное условие, так как большая часть официальной корреспонденции присылается только на адреса в пределах Германии.

Обычно, свой адрес указывает компания, которая занимается сопровождением сделки.

Нотариальный договор занимает в среднем 15 страниц. На подписание уходит обычно около полутора часов. Если покупатель не владеет немецким языком, нотариусу необходимо, чтобы при подписании присутствовал переводчик. Переводчик не обязан быть присяжным. Желательно, чтобы переводчик был «в теме» покупки недвижимости в Германии: хотя нотариус и даёт пояснения, они иногда не особо понятны для российского покупателя, и здесь вам очень поможет русскоязычный консультант.

В Германии договор может быть подписан только на немецком языке. Нотариусы очень редко бывают русскоязычными — обычно такие есть в маленьких городках. А например, в Мюнхене нет ни одного русскоязычного нотариуса.

После прочтения договора, нотариус предложит его подписать продавцу и переводчику, покупателю нужно будет расписаться на документе, что он понял суть договора и согласен с его подписанием.

Куда поступает доход с аренды?

Арендатор переводит аренду до 5-го числа каждого месяца. Наша фирма проверяет своевременное поступление и пишет предупреждение в случае задержки (при длительной задержке — штрафы, прописанные законом).

Оплата по нотариальному договору о покупке недвижимости в Германии

После того, как вам пришлют договор, вас попросят перевести оплату за квартиру в Германии на трастовый счёт нотариуса. Это сделано для защиты как ваших интересов, так и интересов продавца. Нотариус будет хранить деньги на своём трастовом счету до тех пор, пока не получит разрешение на внесение вас новым владельцем. В этот момент он одновременно переводит деньги продавцу и вносит вас как нового владельца квартиры в Германии.

Если же сделка по каким-либо причинам сорвалась, то нотариус переведёт вам деньги обратно на ваш счёт. Таким образом, нотариус выступает гарантом и в финансовом вопросе.

Переход права собственности на недвижимость в Германии

Через 2–3 дня после подписания вы получите скреплённый печатью нотариуса оригинал договора, а ещё через 7–10 дней вас зарегистрируют как владельца вашей новой квартиры в Германии. По-немецки это называется Auflassungsvormerkung, что можно перевести как «предварительное право собственности».

Внесение недвижимости в Германии в Поземельную книгу

Выписка из Поземельной книги приходит обычно через 2–3 месяца после подписания договора. Однако, владельцем недвижимости вы станете значительно ранее, уже через несколько дней после оплаты сделки.

Доступ к Поземельной книге есть только у нотариуса, который заверяет сделку, а также у других нотариусов, которые имеют обоснованный интерес. Также этот доступ могут получить соседи, если они собираются построить дом, граничащий с вашим. Таким образом, доступ к Поземельной книге закрыт для общественности, что гарантирует сохранение частной сферы и анонимность покупателя.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...