Как получить аренду земли под строительство: освещаем детально

​Арендовать землю у администрации города имеет право юридическое либо физическое лицо на срок, оговоренный и задокументированный в процессе составления договора с органом власти. Существует несколько вариантов получения надела в пользование. Для скорейшего завершения процесса необходимо изучить нюансы каждого способа аренды земли, собрать пакет требуемых бумаг и представить его в администрацию вместе с заявлением.

Законодательство

Отношения, связанные с землей и ее арендой регулирует Земельный кодекс Российской Федерации.

Аренду земли у государства или муниципальных властей регулирует статья тридцать девять и шесть, согласно ей, когда заканчивается аренда земли в установленный срок – участок выставляется на торги.

С учетом нововведений в ЗК РФ от марта 2015 года, никакие лица не должны получать особых привилегий при проведении торгов, хотя ранее бывший арендатор земельного участка получал приоритет на торгах.

Согласно пятому пункту этой статьи, земля может быть выставлена на торги по истечению сроков аренды, даже в том случае, если на участке происходит строительство жилья. Тем не менее, если недостроенное помещение зарегистрировано, то согласно статье тридцать девять и восемь, арендатор земли может получить отсрочку на период не более трех лет.

Исключением является лишь те случаи, когда местные власти подали исковое заявление в суд на арендатора с признанием права реализации недостроенного здания при помощи торгов.

Процедура аренды земли у администрации

Аренда земельного надела у администрации считается наиболее распространенным вариантом получения территории в личное пользование. Согласно законодательству РФ обратиться с подобной заявкой могут как обычные граждане, так и юридические лица – владельцы предприятий, агрофирм и прочих организаций. При этом иностранные граждане также имеют право на получение участка.

В качестве целей использования земельных площадей могут выступать строительство частного дома, ведение хозяйства, а для юридических лиц – какая-либо коммерческая деятельность, например, сельскохозяйственное производство, возведение офисных зданий, киоск, павильон, стоянка, автосервис, автомойка, шиномонтаж и прочее. При этом учитывается категория каждого отдельного участка, определяемая согласно его целевому назначению.

Процедура получения территории предполагает сбор соответствующих бумаг, и последующее предоставление такового в администрацию вместе с заявлением на аренду надела. Перечень документов установлен законодательством, но не исключено внесение в данный список каких-либо поправок и коррективов, предписанных местными органами власти. Перед началом процедуры рекомендовано осведомиться относительно пакета бумаг, требуемого в конкретной ситуации, а также получить консультацию юриста, специализирующегося в решении земельных вопросов.

Способы взятия в аренду земельных участков

Инициатор — администрация

Участки, которые предназначены для строительства построек, возможно лишь арендовать у государства, торги по продаже не производятся. Для аренды такого типа земельных участков нужно периодически читать местные газеты, а также отслеживать публикации на сайте муниципальной власти конкретного взятого региона.

На подобных торгах предметом торга является арендная плата за земельный участок. На аукционе победит тот участник, который предложит самую большую арендную плату за год.

На практике, цена арендной платы разнится от одного до пяти процентов от полной стоимости земли.

Муниципальные власти могут принять специальные правила использования земли и застройки на ней, которые разделяют землю на фиксированные участки по видам допустимого строительства, а значит – участки, которые выставлены на торги, уже сформированы и согласованы с властью.

В марте 2015 года законодатели ограничили использование в лоте более одного участка земли, для того, чтобы из торгов были исключены слишком дорогие земельные участки, которые среднестатистические граждане себе позволить не могут.

Если аукцион инициирован муниципальной властью, то она же выступает и организатором его проведения.

Сроки заключений договоров и ставку по арендной плате назначает местная власть. Также на администрацию возлагается обязанность определить точное место проведения аукциона и время, а также форму подачи заявлений на участие и сроки проведение мероприятия. Кроме этого, муниципальными властями должны быть определены механизмы внесения и возврата средств. Вся нужная информация будет опубликована за тридцать дней до проведения торгов.

Нужный пакет документов: заполненное заявление по образцу, копия документа, удостоверяющего личность заявителя, а также чек об уплате задатка.

Документы нужно подать минимум за пять дней до начала торгов.

Инициатором аукциона выступают сами граждане

Основания для получения земли в аренду

Предоставление муниципальной земли в аренду, с согласия местной администрации, допускается на основании Законодательства РФ, а точнее, гл. 34, ст. 606 Гражданского Кодекса. Здесь важно уточнить, что в случае если целью аренды выступает строительство, территория предоставляется в пользование лишь на срок возведения на ней сооружения. По окончании процесса, наниматель обязан выкупить участок у муниципалитета и оформить его в собственность либо продлить сроки договора.

Более детально основания и порядок предоставления земли в аренду рассмотрены в Земельном Кодексе РФ. Здесь освещаются следующие аспекты:

• определение надела земли;
• порядок предоставления территории в аренду органами местной власти;
• нормы, регулирующие право владения землей;
• моменты, освещающие особенности аренды и владения чужим участком;
• вопросы относительно получения прав на земельные площади, находящиеся во владении государства и муниципалитета.

Также разрешение на временное использование земельного надела выдается на основании местных правил земельного пользования и региональных нормативных актов, существующих в органах местной администрации конкретной области.

Аренда земли под строительство частного дома

Общее правило предоставления государственных земельных участков под частное строительство таково, что проведение торгов считается обязательным условием.

На основании обращения гражданина с просьбой об аренде конкретного участка местные органы власти принимают решение относительно возможности предоставления земли.

В этом случае следующим этапом становится подготовка к аукциону. Изначально в местных СМИ публикуется объявление о предстоящих торгах и принятии заявок на участие от всех желающих граждан.

Обязательно указывается месторасположение участка и его основные характеристики. В течение месяца принимаются заявки от претендентов.

Если никто более не заявил о своем желании арендовать землю, то договор аренды заключается с первым обратившимся гражданином.

Когда объявляется хотя бы еще одни кандидат, устраиваются торги. Уполномоченный орган устанавливает начальную сумму арендной платы и шаг увеличения.

Видео: как выбрать и купить земельный участок

Выигрывает тот, кто предложит большую цену. С ним и заключается договор аренды участка под ИЖС.

Правила проведения аукциона по продаже права аренды или покупки земельного участка установлены Постановлением Правительства № 808 от .

Некоторый нюанс существует при аренде земель, предназначенных под ЛПХ. Если такой участок расположен в черте населенного пункта, то на нем можно выстроить частный дом.

Однако при подаче только одной заявки на участие в аукционе торги признаются несостоявшимися.

Но договор с единственным обратившимся гражданином не заключается. Потребуется повторное проведение торгов с участием хотя бы формального участника.

Какие нужны документы

Перечень документов, необходимых для оформления аренды участка под строительство, зависит от того, кем инициированы торги.

По закону инициатором может выступать муниципалитет или гражданин, желающий оформить арендные отношения.

В первом случае местные органы власти выставляют на аукцион уже готовые участки, состоящие на кадастровом учете. От кандидата потребуются такие документы, как:

• заявление с просьбой об оформлении аренды;
• документ, подтверждающий личность;
• квитанция о внесении задатка, дающего права на участие в торгах.

Документы принимаются в течение всего периода с момента размещения объявления о проведении аукциона, завершается прием за пять дней до даты торгов.

Если аукцион организуется на основании обращения гражданина, то от него потребуется подача заявления о проведении аукциона с целью получения права аренды (в заявлении указывается кадастровый номер выбранного участка).

Когда заявка подается в отношении участка, не состоящего на кадастровом учете, подавать нужно заявление о разрешении на формирование участка.

В такой ситуации заявитель должен самостоятельно осуществить работы по образованию нового участка и постановке его на учет в Кадастре.

Порядок обращения

Процедура обращения в местные органы власти с целью получения в аренду земли под ИЖС состоит из нескольких этапов в зависимости от обстоятельств.

Общий порядок действий таков:

Найти свободный участок земли	Используя публичную кадастровую карту Росреестра или план местности, полученный в администрации
Проверить отсутствие частного собственника в отношении участка	Категорию земли и вид ее разрешенного использования
Подать в администрацию заявление	О проверке наличия собственника
Если земля принадлежит государству/муниципалитету	Подается заявление о наличии препятствий для возведения дома
При отсутствии ограничений на ИЖС	Подать ходатайство о разрешении на строительство с приложением плана местности. Это станет основанием для подготовки к аукциону

Если выбранная земля не состоит на кадастровом учете, заявитель самостоятельно проводит работы по межеванию территории и постановке участка на кадастровый учет.

Только после этого земля может выставляться на торги. В случае победы иного претендента он обязан возместить расходы первоначального заявителя на оформление участка.

Если с правом выкупа

Арендованный у государства участок под ИЖС можно выкупить. Но условия выкупа будут зависеть от степени освоения земли.

Если арендатор построит дом на арендованной земле и оформит его в собственность до истечения срока аренды, то он получает преимущественное право выкупа.

Когда постройки на участке отсутствуют, то участок реализуется исключительно через торги. Первоначально арендатор подает в администрацию следующие документы:

• заявление о выкупе участка, предоставленного в аренду;
• договор аренды;
• правоподтверждающие документы на построенный дом;
• кадастровый паспорт участка;
• паспорт заявителя.

Далее по стандартной схеме проводятся торги. С лицом, предложившим наибольшую цену на аукционе, заключается договор купли-продажи земельного участка.

Выкуп земли у государств происходит по кадастровой стоимости, которой аналогична рыночная цена.

Наличие на арендованном участке строения, оформленного в собственность, не только исключает проведение торгов, но и уменьшает стоимость земли до 60% от кадастровой стоимости.

Как можно оформить в собственность

Если изначально участок арендовался у государства под строительство частного дома, то после завершения стройки можно оформить право собственности на землю.

Для этого необходимо подготовить и подать в администрацию населенного пункта пакет документов, состоящий из:

• заявления о выкупе земли по существующим объектом;
• правоподтверждающих документов на дом;
• договора аренды.

Для оформления права собственности на дом необходимо подать в Росреестр:

• акт о вводе объекта в эксплуатацию;
• договор аренды, свидетельствующий о возможности строительства дома;
• технический план строения;
• кадастровый паспорт.

Отказать в выкупе органы власти не вправе, если не нарушены условия аренды и все документы оформлены правильно.

Но если по истечении трех лет дом не достроен, то арендатору необходимо до завершения аренды подать заявление о продлении арендных правоотношений.

Предварительно нужно зарегистрировать в Росреестре объект незавершенного строительства. В противном случае участок изымается и реализуется на торгах.

Непосредственный арендатор вправе участвовать в аукционе, но не факт, что участок не приобретет иное лицо.

Образец заполнения договора

Особенности оформления договора аренды государственного или муниципального участка подробно отображены в ЗК РФ. Здесь указаны сроки, на которые может оформляться аренда земли под ИЖС.

Среди прочих обязательных условий в договоре обязательно указываются:

• данные арендатора;
• собственник земли (государство, муниципалитет);
• длительность аренды;
• размер арендной платы и порядок расчетов;
• вид разрешенного использования земли;
• целевое предназначение.

При заключении договора купли-продажи порядок оформления не отличается от обычной сделки. Точно также обязательно наличие существенных условий договора — описания предмета договора, его цены и указания участников сделки.

После заключения ДКП новый собственник обязан зарегистрировать в Росреестре переход права собственности.

В 2019 году получить землю от государства для строительства дома не слишком сложно. Основной риск в возможном появлении иных претендентов.

Но в этом случае ничего не мешает гражданину заняться поисками иного подходящего участка.

Может быть, аренда государственной земли для строительства займет много времени, но такой способ позволит существенно сэкономить на покупке земли.

Кто может арендовать землю у государства

Для формирования перечня лиц, обладающих правом на аренду земельных наделов на территории РФ, обратимся статье 22 Земельного кодекса. Сделав выводы из ее положений, можно понять, что круг лиц (предполагаемых арендаторов) будет следующим:

• граждане РФ;
• юридические лица РФ;
• граждане иностранных государств;
• иностранные юридические лица;
• сами иностранные государства;
• международные организации;
• апатриды (субъекты без гражданства).

Ограничения на получение земли в аренду

Основываясь на действующем Законодательстве, администрация любого региона не вправе отказать лицу, изъявившему желание получить в аренду земельную площадь. Исключением могут стать территории, расположенные в зоне следующих категорий земли:

1. территории национальных заповедников и парков;
2. площади, занятые вооруженными силами РФ, органами госбезопасности;
3. участки, относящиеся к учебно-образовательным учреждениям;
4. кладбища;
5. территории захоронения опасных химических и радиоактивных отходов;
6. зоны, отведенные для охраны границ государства.

Все прочие земельные участки, относящиеся к группе свободных земель, подлежат передаче во временное пользование гражданину либо юридическому лицу, после рассмотрения в Земельном комитете заявки, поданной таковыми.

Способы получения земли в аренду

Получить земельный надел в аренду возможно посредством двух способов:

1. Участие в открытых торгах. В этом случае органами местной власти организовываются торги, на которых выставляются все свободные земельные участки, не имеющие обременений и находящиеся на учете в кадастровой палате. Сроки и условия процесса предоставляются в органе, организующем аукцион. Согласно регламенту, информация о готовящихся торгах должна быть освещена в местных СМИ не менее чем за месяц до назначенной даты торгов. При участии в аукционе, участок получает заинтересованное лицо, выдвинувшее большую сумму арендной платы, либо если на участок больше не имеется претендентов.
2. Подача заявления на аренду конкретного участка либо с просьбой найти таковой. В этом случае заключается прямое соглашение между муниципалитетом и нанимателем. После подачи заявки заинтересованному лицу потребуется некоторое время подождать, пока органы администрации найдут подходящий участок, проведут исследование относительно наличия владельца и категории земли. Способ отличается более длительными сроками.

Следует помнить, что при подаче заявки на аренду конкретного участка нанимателю, после получения согласия от администрации, потребуется самостоятельно осуществить его кадастровую оценку и поставить надел на учет в Росреестре.

На каких условиях государство предоставит надел земли в аренду

Аренда земли под строительство жилого дома не терпит суеты и необдуманных поступков.

Для того чтобы договор аренды земельного участка был заключен и подписан, нужно быть готовым соблюсти ряд условий, которые являются существенными:

• земельный участок должен иметь определенные границы, стоять на учете в кадастре (узнайте, что такое кадастровый учет);
• у аренды будет определенный срок, для ИЖС этот срок составляет до 20 лет;
• использовать эту землю арендатор сможет только по ее назначению, то есть, если участок берется под строительство дома, то построить там ферму и развести коров будет невозможно;
• арендатор будет нести ответственность за сохранность арендуемого земельного надела;
• государственный орган, представляющий интересы государства, обладает правом наложить конкретные ограничения на способы пользования участком;
• участие и победа в аукционе – неотъемлемое требование для того, чтобы властный орган подписал договор аренды земель, находящихся во владении государства;
• по завершении времени аренды арендатор не будет иметь предпочтительного права на заключение нового договора, придется вновь участвовать в аукционе.

Сроки аренды и ограничения на использование участка

Земельный участок чаще всего арендуют на сроки от трех до двадцати лет, но бывают случаи, когда аренда берется на меньшие сроки, для того, чтобы построить на участке какое-то здание в быстрые сроки, а потом перевести землю в свою собственность за три процента от ее стартовой кадастровой стоимости.

Законодательство накладывает некоторые ограничения на аренду земельных участков, ниже мы предоставляем вам перечень причин связанных с ограничениями, из-за которых вам могут отказать.

Возможные причины отказа:

1. Границы не уточнены и требуется время для их окончательного сформирования.
2. Участников аукциона менее двух человек.
3. Земельный участок не зарегистрирован как государственная или муниципальная собственность.
4. Нет точных сведений о подключении к инженерным и техническим сетям.
5. Нет разрешения на использования этого участка или же цель, указанная в заявлении, не соответствует действительности.
6. На нем расположены «недострои», которые находятся в частной собственности.
7. Изъят из оборота.
8. Ограничен в обороте.
9. Ранее этот участок был зарегистрирован для государственных или муниципальных целей.
10. Если данный земельный участок находится рядом с территорией, которая ранее была включена в договор о развитии или освоении.
11. Если земля предназначена для формирования объектов местного, регионального или федерального значения.
12. На этом участке планируется построить здание в рамках какой-то государственной программы.
13. Если ранее уже было принято решение о предварительном согласии на предоставление такого участка другому человеку.
14. Имеет статус земли общего пользования или находиться рядом с такими землями.

Следует отличать переуступку права аренды земельного участка от субаренды.

Право аренды можно использовать в качестве залога при оформлении ипотеки. Подробнее об этом читайте здесь.

Признание права собственности на долю квартиры происходит в несколько этапов. Подробно об этом можно узнать здесь.

Стоимость аренды

Цена аренды напрямую зависит от конкретно взятого земельного участка: территории, где он размещен, его площади, кадастровой цены и прочих нюансов.

Арендная плата за землю в год будет стоить от одного до пяти процентов от кадастровой стоимости земли.

Граждане из льготных категорий могут арендовать землю у государства на бесплатной основе.

Таким образом, аренда земли у государства под ИЖС не является особой проблемой, за исключением длительного времени ожидания и возможной конкуренции со стороны других арендаторов и интересующихся.

Возможность выкупа надела

Если гражданин прошел процедуру торгов и стал арендатором желаемого участка земли, следует иметь в виду, что землю, арендованную под ИЖС, можно выкупить в собственность. Выкуп арендованной земли у государства – совсем несложная процедура.

Самым лучшим способом будет постройка дома на этом участке до окончания срока аренды и оформление построенного объекта в собственность. При таком раскладе владелец строения получит преимущественное право выкупа надела. Кроме того, он будет избавлен от необходимости участия в аукционе, а стоимость участка, при наличии на нем собственного дома составит 60% от стоимости в кадастре.

Если арендатор не успел построить дом, то для выкупа снова придется принять участие в торгах, и выкуп земли будет производиться по кадастровой стоимости.

Заключительный этап

Получив одобрение от органов местной власти, обозначенное в соответствующем акте, нанимателю следует обратиться с указанным документом в органы кадастра для регистрации и получения плана участка. После оформления бумаг потребуется вновь совершить визит в администрацию, где на основании предоставленных регистрационных документов будет подписан договор аренды и земля перейдет в пользование гражданина или юридического лица.

Процедура аренды земли у администрации требует скрупулезного и внимательного подхода. Важно изучить все нюансы вопроса и определить, какой именно вариант получения территории в пользование оптимален в конкретном случае. При необходимости следует получить консультацию специалиста, что существенно сократит временные затраты на процедуру и избавит от возможных трудностей.

Прекращение (расторжение) договора аренды

Любые арендные отношения регулируются договорными условиями, но как поступить в том случае, если срочно понадобилось такой договор расторгнуть. Если арендатором принято решение о расторжении договора аренды земли, ему нужно обратиться к арендодателю (администрации) с просьбой заключить соглашение о расторжении договора. Кроме того, учитывая, что договор аренды регистрировался в Росреестре, соглашение о расторжении договора также потребует регистрации.

Обратите внимание, что, как при заключении, так и при расторжении договорных отношений арендуемый объект передается сторонами по акту приема-передачи. Так что потребуется документально зафиксировать факт возврата. В целом прекращение договора аренды, не задокументированное официально, может повлечь за собой негативные правовые последствия для Арендатора.

Заключение

Государство постоянно нуждается в регулярных денежных вливаниях, и одним из источников его доходов является сдача земли в аренду. Стоимость аренды земли у государства гораздо ниже рыночной. Если вы рачительно относитесь к своим средствам, воспользуйтесь данным вам правом и возьмите землю под постройку дома в аренду у государства.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...