Как повысить арендную плату

Договор аренды (в т. ч. транспортных средств), как правило, предполагает длительные отношения. При этом арендодатель заинтересован в том, чтобы этот договор приносил ему ту выгоду, на которую он рассчитывал в момент совершения сделки. Для этого арендодателю необходимо иметь возможность увеличивать размер арендной платы вслед за изменением рыночных цен. Чтобы обеспечить себе такую возможность, нужно учитывать ограничения, которые установлены в законе.


Блок: 1/4 | Кол-во символов: 476
Источник: http://NalogObzor.info/publ/dogovornoe_pravo/arenda_imushhestva/kak_pravilno_povysit_arendnuju_platu_po_dogovoru_arendy_transportnogo_sredstva_s_ehkipazhem/78-1-0-2029

Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату?

здравствуйте.я снял помещения в аренду на один год между собой договор заключили с арендодателям.4 месяца прошло сейчас он мне приходит и аренду поднимает имеет ли он права поднять аренду?

Блок: 3/10 | Кол-во символов: 242
Источник: https://10000ideas.ru/drugoe/imeet-li-pravo-arendodatel-povyshat-arendnuju-platu.html

Как арендодателю повысить размер арендной платы, если в договоре установлен механизм определения ее размера


Если в договоре будет установлен механизм (порядок) определения арендной платы, то арендодателю необходимо учитывать, что различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.

Совет: При определении арендной платы в рублях по курсу иностранной валюты арендодатель может выбрать, по курсу какой именно валюты будет определяться окончательный размер арендных платежей. Если курс выбранной арендодателем иностранной валюты в период аренды будет повышаться, то это само по себе сможет обеспечивать повышение размера арендных платежей, причем без каких-либо изменений условий договора.

Изменить сам порядок определения арендной платы (например, если арендодатель желает, чтобы арендная плата определялась не исходя из 100 долл. США за 1 кв. м, а исходя из 120 долл. США) арендодатель может в том же порядке, что и при повышении размера арендной платы, установленного в твердой сумме.

Блок: 4/4 | Кол-во символов: 1666
Источник: http://NalogObzor.info/publ/dogovornoe_pravo/arenda_imushhestva/kak_pravilno_povysit_arendnuju_platu_po_dogovoru_arendy_transportnogo_sredstva_s_ehkipazhem/78-1-0-2029

Как арендодателю повысить размер арендной платы, который установлен в твердой сумме

Если арендная плата выражена в твердой сумме, то увеличить ее размер в период действия договора можно тремя способами.

1. Договориться с арендатором о повышении арендной платы и оформить эту договоренность в письменном виде.

По общему правилу размер арендной платы, выраженной в твердой сумме, должен оставаться неизменным в течение всего срока аренды. Если иного не указано в законе или договоре, размер арендной платы можно изменить лишь по соглашению сторон (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, по общему правилу если арендатор не согласится на повышение размера аренды, арендодатель повысить размер арендной платы не сможет.

Правда, закон допускает возможность изменения договора в одностороннем порядке для случаев существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ). Однако у арендодателя мало шансов воспользоваться этой возможностью. Существенность обстоятельств еще необходимо доказать, что чаще всего оказывается непростой задачей. Кроме того, как правило, обстоятельства могут измениться существенным образом только в отношении арендатора. В отношении арендодателя доказать существенность изменения обстоятельств в суде намного сложнее.

Основное, на что рассчитывает арендодатель при заключении договора, – это получение арендной платы. Исходя из этого арендодатели в период экономической нестабильности стали часто обращаться в суды с требованиями о расторжении договоров аренды. В качестве существенных обстоятельств они указывали на инфляционные процессы, проходившие в стране в это время. Однако суды отказывали арендодателям в удовлетворении подобных исков, указывая, что существенное увеличение уровня инфляции не является обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права арендодателя на изменение или расторжение договора аренды в судебном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10, далее – постановление № 1074/10).

Внимание! Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в мировой экономике.

В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований о расторжении договоров, поскольку изменение обстоятельств, на которое ссылается заявитель, не является существенным в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:

  • сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе экономики страны (постановление ФАС Уральского округа от 24 августа 2009 г. № Ф09-6069/09-С6 по делу № А50-476/2009);
  • существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (постановление ФАС Московского округа от 2 июля 2009 г. № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09);
  • утрату арендатором экономического интереса к договору аренды в связи с экономическим кризисом (постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу № А40-132497/09-3-1012);
  • увеличение стоимости аренды в результате инфляции (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009).

Взаимоотношения с государственными органами и учреждениями, ухудшение материального положения арендодателя и другие подобные обстоятельства также не будут являться существенными по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса РФ. Соответственно, ссылаться на такие обстоятельства арендодателю также не имеет смысла.

Пример из практики: суд кассационной инстанции указал, что увеличение налогового бремени арендодателя не может служить основанием для повышения арендной платы 

Истец (арендодатель) обратился в арбитражный суд с требованиями о подписании ответчиком (арендатором) дополнительных соглашений о повышении арендной платы по заключенным между сторонами договорам аренды.

Суд первой инстанции в иске отказал.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

В кассационной жалобе истец просил отменить принятые судебные акты в связи с неправильным применением норм материального права и удовлетворить исковые требования.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Между истцом и ответчиком заключены четыре договора аренды транспортных средств.

Согласно договору арендодатель был вправе увеличивать арендную плату в соответствии с возрастанием своих расходов как собственника транспортного средства.

Также в договоре было указано, что «арендная плата в течение срока действия договора может обоснованно изменяться в сторону увеличения арендодателем не чаще одного раза в год».

В связи с отказом в предоставлении истцу льготы по уплате налога на имущество он письменно уведомил ответчика о повышении размера арендной платы по всем договорам со следующего календарного года на сумму налога на имущество, а также направил ответчику для подписания соответствующие дополнительные соглашения.

Арендатор подписывать дополнительные соглашения отказался, что и послужило поводом для обращения арендодателя в суд.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет суду вносить изменения в заключенный договор.

Такие правила установлены в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Однако не полученная на соответствующий год льгота по уплате налога на имущество не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Предложенное арендодателем изменение арендной платы не было вызвано объективными причинами, которые не могли быть известны сторонам при заключении договоров.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19 января 2012 г. по делу № А70-3657/2011).

Если арендодатель будет согласен на повышение арендной платы, то для такого повышения будет достаточно одного его письменного согласия и (или) действий, подтверждающих такое согласие (например, внесения денежных средств в большем размере).

Пример из практики: суд кассационной инстанции указал на необоснованность доводов арендатора о недостижении согласия об изменении арендной платы, поскольку согласие арендатора на повышение размера арендной платы было выражено как в личной переписке, так и во внесении арендных платежей в измененном размере 

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате по двум договорам аренды автотранспортных средств.

Суд первой инстанции иск удовлетворил в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Ответчик обжаловал судебные акты в суд кассационной инстанции и указал, что истец повысил арендную плату за полученные ответчиком в аренду автотранспортные средства в одностороннем порядке, поскольку ответчик не давал своего согласия на увеличение арендной платы.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

В договорах аренды транспортных средств было предусмотрено право арендодателя на пересмотр платы за пользование имуществом в случае инфляции.

Арендодатель письмом сообщил арендатору об увеличении арендной платы по двум договорам аренды. В ответ ответчик направил арендодателю письмо, в котором согласился с перерасчетом арендной платы и обратился к истцу с просьбой до конца года больше не повышать арендную плату за пользование транспортными средствами.

Согласно материалам дела арендодатель выставлял арендатору счета за аренду транспортных средств с новым размером платы за пользование имуществом, и эти счета ответчик оплачивал по мере возможности без всяких возражений по размеру арендной платы.

Таким образом, стороны спора достигли соглашения об изменении размера арендной платы по договорам аренды транспортных средств в сторону увеличения.

Ссылка истца на то, что письмо о согласии на перерасчет арендной платы было подписано не им, а другим лицом, документально не подтверждена.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Северо-Западного округа от  г. по делу № А44-2381/02-С5).

Правовая позиция о возможности изменения размера арендной платы с помощью конклюдентных действий основана на пункте 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Однако во избежание излишних споров целесообразно все же оформлять все изменения условий договора в письменном виде путем подписания дополнительного соглашения.

Однако если договор не предусматривает возможности для арендодателя повысить арендную плату в одностороннем порядке, и арендатор не желает такого повышения, то арендодатель не сможет повысить размер платы за пользование арендованным имуществом.

Поэтому единственным надежным способом для арендодателя увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке будет прямо прописать такую возможность в договоре.

2. Предусмотреть в договоре, что с такой-то даты (или при таких-то условиях) арендодатель может увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, то есть без согласия арендатора.

Пример условия договора о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке

«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год путем письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней».

В то же время арендодателю необходимо учитывать, что арендатор может не согласиться на включение в договор аренды такого пункта, поскольку он явно не в интересах арендатора. В подобных случаях можно порекомендовать арендодателю предложить своему контрагенту более мягкий вариант условия о повышении стоимости аренды. Например, пункт договора о возможности повышения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке можно дополнить условием о том, что размер арендной платы может быть изменен не более чем на определенную сумму в процентном отношении: «…но не более чем на 5%». В этом случае шансы на заключение договора с контрагентом будут существенно выше, поскольку взаимоотношения между сторонами станут более определенными.

3. Заранее прописать в договоре, что с такого-то числа арендная плата увеличивается на столько-то без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора.

Пример условия договора об «автоматическом» повышении арендной платы без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора

«В течение первого года после заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается в размере 50 000 рублей. По окончании первого календарного года действия Договора размер арендной платы увеличивается до 70 000 рублей».

Внимание! Условие о праве арендодателя в одностороннем порядке повысить арендную плату необходимо сформулировать максимально четко и подробно.

Предположим, в договоре стороны указали, что размер арендной платы может быть пересмотрен сторонами в будущем. Например: «Размер арендной платы может быть пересмотрен исходя из официального уровня инфляции, но не чаще одного раза в год». Это будет означать, что о таком пересмотре стороны должны заранее договориться и оформить его дополнительным соглашением. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и т. д.), не означает, что стороны договора приняли на себя обязательство по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части (постановление № 1074/10).

Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске о взыскании задолженности, указав на то, что порядок повышения арендной платы не был согласован 

Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Как следует из обстоятельств дела, между арендодателем и арендатором заключен договор аренды, в соответствии с которым размер арендной платы установлен в твердой сумме на основании отчета оценщика. Согласно пункту 3.4 договора аренды размер платы за пользование имуществом мог быть пересмотрен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. В силу пункта 5.1 договора изменение условий договора допускалось по соглашению сторон, а вносимые дополнения и изменения должны были рассматриваться контрагентами в месячный срок и оформляться дополнительными соглашениями.

Арендодатель письмом уведомил арендатора о повышении арендной платы, приложив к нему новый отчет оценщика, но арендатор продолжил выплачивать арендную плату в прежнем размере, не соглашаясь с повышением арендной платы и считая само повышение неправомерным.

Как указал суд, из договора аренды следует, что контрагенты, согласовав возможность одностороннего изменения размера арендной платы, не предусмотрели порядок оформления таких изменений. Сторонами в договоре установлен фиксированный размер арендной платы, определенный на основании конкретного отчета оценщика, при этом предоставление иного отчета оценщика не названо в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы. Таким образом, направляя ответчику уведомление об изменении размера платежей по договору, арендодатель самостоятельно изменил порядок расчета арендной платы.

Исходя из толкования условий договора, суд сделал вывод, что действительная воля сторон договора была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения для изменения размера арендной платы. Установив, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а ответчик возражает против изменения таковой, суд счел требование истца необоснованным и отказал ему в удовлетворении его иска (постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 августа 2010 г. № Ф03-5292/2010 по делу № А59-6902/2009). Несмотря на то, что данная правовая позиция была высказана применительно к аренде недвижимого имущества, в отношении аренды транспортных средств действуют те же правила.

В данном случае суд встал не на сторону арендодателя главным образом по следующим основаниям:

  • в договоре, установив право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, стороны не прописали механизм реализации этого права;
  • в договоре было указано, что все изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями или, иными словами, изменения были возможны лишь по соглашению сторон.

По этой причине арендодателю нужно обращать особое внимание на условие договора об одностороннем повышении арендной платы. Это позволит избежать лишних споров, а в случае их возникновения – убедить суд в обоснованности своей правовой позиции.

В связи с этим, чтобы арендодателю обеспечить себе право на повышение арендной платы в одностороннем порядке, в договоре необходимо прописать следующее.

1. В каких случаях возможно такое изменение арендной платы (например, через год после заключения договора при годовом уровне инфляции в размере 7% и более).

2. Порядок реализации арендодателем права на повышение арендной платы (например, арендодателем направляется уведомление арендатору, в котором содержится информация о повышении арендной платы и в каком размере).

3. Порядок уведомления об этом арендатора (например, по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или лично сотруднику арендатора под подпись в офисе арендатора).

4. С какого момента условие об арендной плате будет считаться измененным (например, по истечении месяца после получения уведомления арендатором).

Блок: 3/4 | Кол-во символов: 16342
Источник: http://NalogObzor.info/publ/dogovornoe_pravo/arenda_imushhestva/kak_pravilno_povysit_arendnuju_platu_po_dogovoru_arendy_transportnogo_sredstva_s_ehkipazhem/78-1-0-2029

4 возможности противостоять повышению арендной платы


Ваши коллеги столкнулись с повышением арендной платы. Однако они смогли доказать неправомерность действий арендодателей и сохранить свои деньги. Их аргументы помогут и вам защитить бизнес.

Блок: 5/8 | Кол-во символов: 243
Источник: https://avtoadvokat62.ru/dogovora/kak-povysit-arendnuju-platu-po-dogovoru-arendy-2019-god.html

Повышение арендной платы арендодателем по договору аренды нежилого помещения

ВОПРОС: Между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения (недвижимости) сроком на один год. В договоре предусмотрено право арендодателя на повышение арендной платы два раза в год. Сколько раз в течение срока действия такого договора арендодатель может повысить арендную плату?

ОТВЕТ: Согласно п.3 ст.614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таки образом, если в договоре аренды нежилого помещения (недвижимости) предусмотрено право арендодателя на повышение размера арендной платы в одностороннем порядке, то данное право может быть реализовано арендодателем не чаше одного раза в год. Если в договоре указано, что арендодатель вправе изменять размер арендной платы чаше одного раза в год, то такое условие противоречит требованиям закона, поскольку арендодатель может изменять размер аренды чаще одного раза в год только в случае согласия на такое изменение арендатора. Если арендодатель повысил аренду более одного раза в год, то арендатор вправе оспорить такое повышение аренды (условие договора) в суде.

Кроме того, необходимо учитывать и то, что ставка арендной платы может быть установлена в договоре аренды не только в твердой денежной сумме, но и быть эквивалентной, например, определенной сумме в иностранной валюте (доллар или евро). Такое определение размера арендной платы, как правило, практикуется в долгосрочных договорах аренды нежилых помещений (недвижимости) и имеет своей целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. В данному случае такое условие будет означать установление механизма исчисления арендной платы, поэтому изменение курса иностранной валюты (доллара или евро) не будет означать изменение (повышение) размера арендной платы договора аренды нежилого помещения (недвижимости) по смыслу п.3 ст.614 ГК РФ.

КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ:

Блок: 2/8 | Кол-во символов: 2847
Источник: https://avtoadvokat62.ru/dogovora/kak-povysit-arendnuju-platu-po-dogovoru-arendy-2019-god.html

Что делать если арендодатель повысил арендную плату

Однако полностью забывать о необходимых платежах нельзя, это может привести к наложению неустойки. В ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса России четко определено, что внесение своевременной платы – это прямая обязанность владельца арендуемого помещения. И необоснованное, по вашему мнению, повышение арендных платежей в список исключений из названого правила не входит. Нельзя отказаться от исполнения прописанных в договоре условий в одностороннем порядке (ст. 310 Гражданского кодекса России).

Итак, подводя некий итог всему вышесказанному отмечу, что во избежание неприятных сюрпризов, связанных с увеличением арендных платежей в одностороннем порядке, необходимо тщательно прописывать порядок исчисления денежных средств за арендуемое жилье в договоре. Грамотно составленный договор обезопасит вас от принимаемых арендодателем попыток увеличения платежей. Это самый надежный метод сохранить с владельцем снимаемой вами квартиры добрые и партнерские отношения.

На этом все, не буду перегружать статью лишней информацией. Если на этом этапе что-либо осталось непонятным или у вас возникли дополнительные вопросы, требующие квалифицированной юридической помощи (в том числе по внесению изменений в договор аренды), можете смело задавать их через представленную ниже форму. Консультация юриста бесплатна.

Поблагодарить меня за проделанный труд можно поделившись данной статьей в социальных сетях.

»

Блок: 10/10 | Кол-во символов: 1481
Источник: https://10000ideas.ru/drugoe/imeet-li-pravo-arendodatel-povyshat-arendnuju-platu.html

Кол-во блоков: 8 | Общее кол-во символов: 23297
Количество использованных доноров: 3
Информация по каждому донору:

  1. https://avtoadvokat62.ru/dogovora/kak-povysit-arendnuju-platu-po-dogovoru-arendy-2019-god.html: использовано 2 блоков из 8, кол-во символов 3090 (13%)
  2. http://NalogObzor.info/publ/dogovornoe_pravo/arenda_imushhestva/kak_pravilno_povysit_arendnuju_platu_po_dogovoru_arendy_transportnogo_sredstva_s_ehkipazhem/78-1-0-2029: использовано 3 блоков из 4, кол-во символов 18484 (79%)
  3. https://10000ideas.ru/drugoe/imeet-li-pravo-arendodatel-povyshat-arendnuju-platu.html: использовано 2 блоков из 10, кол-во символов 1723 (7%)



Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.