Как написать договор аренды помещений: разбираем развернуто

Подробная инструкции о том, как правильно составить договор аренды недвижимости и избежать роковых ошибок. Здесь рассмотрены все аспекты арендных правоотношений, что позволит должностным лицам субъектов хозяйствования защитить свои интересы, а собственникам – избежать ошибок при подготовке документов. Практические рекомендации помогут получить исчерпывающее представление о данном вопросе.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

При случаях, когда в заключенном на конкретный срок договоре не имеется положений, которые бы предполагали односторонний отказ от его выполнения, документ может быть расторжен по запросу арендодателя лишь на основании судебного решения (для этого должны присутствовать основания и арендатору должно быть направлено предупреждение в письменном виде о необходимости выполнения им в разумный срок обязательства) или же по соглашению сторон.

Договор аренды относительно нежилого помещения расторгнут может быть на самых разных основаниях. Перечислим их и рассмотрим подробнее. Во-первых, это истечение сроков аренды. Во-вторых, это может быть договоренность по этому поводу обеих сторон. А в-третьих, основой данного деяния может быть инициатива какой-либо одной стороны. Необходимо также отметить то обстоятельство, что какая бы причина ни выступала основой расторжения подобного договора аренды, обязаны быть соблюдены все существующие аспекты (правовые) действующего законодательства. Уточним, в таком случае имеются в виду следующие статьи ГК РФ: №№ 451 и 452, 453 и 618, 619 и 629.

Что такое договор аренды нежилого помещения?

Договор аренды помещения – это письменное соглашение, заключённое между двумя сторонами, по которой одна из них (арендодатель, субарендатор) обязуется предоставить другой (арендатору) недвижимое имущество во временное пользование за определённое вознаграждение. Недвижимое имущество – это согласно ФЗ №122 любые объекты, которые не могут быть перемещены без нарушения целостности. К ним относятся не только недра и земельные участки, но и капитальные строения, сооружения, предприятия, нежилые помещения.

Существуют следующие виды подвиды договоров аренды нежилого помещения:

• Договор аренды зданий и сооружений;
• Договор аренды предприятия;
• Договор субаренды (сдача помещения в поднаём с разрешения собственника);
• Договор аренды с последующим выкупом предмета соглашения;
• Договор безвозмездного пользования помещением.

Именно первый вид сделок используется активнее всего. При составлении соглашения необходимо руководствоваться действующим законодательством.

Правовая база договора аренды сформирована следующими нормативными правовыми актами и их толкованиями:

Также правоотношения регламентированы целям рядом других определений и постановлений Высшего Арбитражного суда России, Федеральных антимонопольных служб субъектов Федерации и иными нормативными актами. Обращаются к ним, как правило, в тех случаях, если между сторонами соглашения возникли споры, которые не могут быть урегулированы на основании ГК, ЗК, а также закона «О государственной регистрации…».

Какие пункты соглашения являются первостепенными, а какие – вторичными? Без каких условий договор может быть признан недействительным? Это важнейший вопрос, который стоит перед участниками сделки.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.2. Арендуемое помещение предоставляется Арендатору для использования под офис и на момент передачи в аренду пригодно для использования на эти цели.

1.3. Арендатору на срок действия настоящего договора предоставляется право доступа к городскому телефонному номеру .

Существенные условия договора: законодательный аспект

Среди обязательных условий, подлежащих отражению в тексте документа – субъекты и объект сделки, а также арендная плата. Однако стороны договора могут включить в соглашение и иные аспекты, в том числе – срок действия сделки, обязанность по обслуживанию помещения, а также другие важные детали.

1. Субъекты правоотношений. Информация о сторонах договора, то есть арендаторе и арендодателе  – важнейшее условие сделки (ст.606 ГК). В тексте соглашения указываются их полные реквизиты. И если в сделке участвуют посредники (не арендатор и не владелец недвижимости), то это обязательно отражается в договоре. 
2. Объект договора (п.3 ст.607 ГК). В соглашении указывается недвижимость, которая передаётся в аренду, а также данные, позволяющие её точно идентифицировать (адрес, площадь, данные о собственнике и другая информация). К договору приобщается кадастровый паспорт объекта (помещения, здания или сооружения).
3. Арендная плата. Обязательное указание размера вознаграждения в пользу арендодателя закреплено п.1 ст.654 ГК РФ. Сумма должна быть выражена в рублёвом исчислении на основании соглашения сторон.

У каждого субъекта правоотношений (участника сделки) должна быть своя копия соглашения, которая подписана всеми участниками. Указанные требования уже закреплены в российском праве, а спорные ситуации — разрешены богатой судебной практикой.

Отсутствие данных условий позволяет признать договор незаключённым, что может повлечь негативные последствия как для арендатора, так и для арендодателя.

Так, собственник помещения может в любой момент потребовать освобождения своих площадей. В то же время, арендодатель не сможет рассчитывать на взыскание неустойки в случае невыполнения арендатором своих обязанностей по договору. Наиболее проблемный аспект – это описание предмета договора, то есть объекта недвижимости, который передаётся во временное пользование.

Иные важные условия договора аренды

1. Срок аренды недвижимого имущества (п.2 ст.610 ГК). Как указывалось выше, договор аренды может быть заключён на неопределённый период времени, на срок менее года или на год и более.
2. Обязанности сторон по проведению капитального ремонта и содержанию объекта недвижимости в надлежащем состоянии. Как правило, данное обременение ложится на арендатора, особенно если речь идёт о коммерческой недвижимости. Однако ничто не мешает закрепить обязанность осуществлять текущий и капитальный ремонт за собственником (арендодателем, субарендатором) помещения.
3. Страхование и охрана объекта недвижимости. Поскольку коммерческие предприятия используют помещения как для торговли, так и для хранения товарно-материальных ценностей, указание данного пункта в договоре видится целесообразным.
4. Ответственность сторон. Размер неустойки, а также иных форм принуждения к исполнению обязательств необходимо отразить в соглашении. Это позволит защитить права обеих сторон в тех или иных ситуациях, к примеру, при досрочном расторжении договора.
5. Порядок урегулирования споров между сторонами сделки. Закрепление в тексте соглашения требования об обязательном досудебном порядке преодоления разногласий даёт возможность избежать изнурительных процессов.
6. Особые условия. К ним относятся последствия сделки при форс-мажорных обстоятельствах, изменениях законодательства, а также иных ситуациях (гибель или значительное повреждение имущества), при которых соблюдение обязательств становится невозможным.

При необходимости, стороны могут прописать иные дополнительные условия — любые договорённости, которые покажутся им уместными. Единственное требование заключается в том, что они не должны противоречить нормам законодательства, а также положениям заключаемого договора. Дополнительные условия охватывают и правоотношения с другими субъектами, на которых может косвенно распространяться соглашение. 

2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЯ В АРЕНДУ

2.1. Арендуемое помещение, его оборудование и имущество должны быть переданы Арендодателем и приняты Арендатором по акту сдачи-приемки. При пролонгации или перезаключении договора такие акты могут не составляться, т.к. состав и состояние арендуемых помещений Арендатору известно.

2.2. С момента подписания акта сдачи-приемки Арендатору должен быть обеспечен беспрепятственный доступ в арендуемое помещение.

Ошибки, влекущие недействительность договора аренды

Договор может быть признан незаключённым или ничтожным и в других случаях помимо вышеперечисленных, на которых следует остановиться отдельно.

1. Несоблюдение письменной формы (ч.1 ст.651 ГК). Соглашение должно быть подготовлено в виде единого документа в нескольких копиях, которые подписаны обеими сторонами сделки.
2. Отсутствие государственной регистрации (ч.2 ст.651 ГК). Если договор заключён на срок один год и более, то его необходимо зарегистрировать в территориальном подразделении Федеральной службы гос.регистрации.

На вопросе   когда требуется государственная регистрация  договора аренды, а когда нет,  остановимся более подробно.

Обязанность выполнения данного действия также можно прописать в договоре.

Обращаем Ваше внимание, что обязательной регистрации подлежат лишь вновь заключаемые на срок 1 год и более договора. Также следует знать, что договор, срок действия которого — с года по , считается подписанным на год, и его также нужно регистрировать (указанное положение распространяется на все аналогичные периоды времени).

Если соглашение было подписано на 11 месяцев, а по прошествии указанного срока – продлено, то это влечёт возникновение новых правоотношений. Соответственно, договор не нужно регистрировать в соответствующей Федеральной службе. При этом пошлина за указанное административное действие составляет 1 тысячу рублей для физических лиц и 15 тысяч рублей – для юридических. Чтобы не переплачивать, оптимальным периодом действия соглашения видится 11 месяцев. Срок действия договора, заключённого на год и более, начинает течь с момента внесения записи в Росреестре.

Для регистрации договора аренды понадобятся следующие документы:

• Заявление (заполняется по образцу);
• Договор аренды в трёх экземплярах (две копии возвращаются сторонам сделки, третья – остаётся в Росреестре);
• Технический паспорт арендуемого объекта с указанием площади помещений;
• Документы, подтверждающие полномочия арендатора и арендодателя и удостоверяющие их правовой статус;
• Справка об уплате госпошлины.

Кроме того, если за одной из сторон соглашения имущество закреплено на праве оперативного управления или хозяйственного ведения (казенное или унитарное предприятие), необходимо предоставить справку, подтверждающую согласие собственника передаваемого объекта (муниципальные или государственные органы).

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Арендодатель обязуется:

3.1. Предоставить служебные помещения, указанные в п.1.1 настоящего договора.

3.2. В случае аварий и неисправностей, происшедших не по вине Арендатора, немедленно принимать меры к их устранению. При авариях и неисправностях по вине Арендатора устранение производится за счет Арендатора силами Арендодателя или по договоренности сторон.Арендатор обязуется:

3.3. Использовать переданные ему помещения по назначению, указанному в п.1.2 настоящего договора, поддерживать их в исправном состоянии.

3.4. Соблюдать санитарные, технические и противопожарные правила, выполнять требования и предписания органов надзора за соблюдением этих правил.

3.5. Беспрепятственно допускать в рабочее время представителей Арендодателя с целью контроля за состоянием и эксплуатацией арендуемых помещений, установленного в них оборудования. В случае неисправностей тепло- и электросетей немедленно вызывать представителей Арендодателя, а также принимать незамедлительные меры для устранения неисправностей и сохранения товарно-материальных ценностей.

3.6. Производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений.

3.7. Обеспечивать сохранность арендуемых помещений, приборов и систем отопления, электрических сетей, вентиляционного, противопожарного оборудования и иного имущества в арендуемом помещении от разрушений, повреждений и хищений. В случае возникновения ущерба при отсутствии вины Арендатора и Арендодателя ответственность за него несут виновные третьи лица либо, если таковые не установлены, понесенные при этом расходы возлагаются на каждую из сторон поровну. Иметь в арендуемом помещении и содержать в исправном состоянии противопожарное оборудование в соответствии с требованиями противопожарной службы.

3.8. Своевременно осуществлять предусмотренные настоящим договором платежи.

3.9. Производить перепланировку и переоборудование арендуемых помещений и находящихся в них приборов и систем только с письменного разрешения Арендодателя.

3.10. Сообщить Арендодателю о предстоящем освобождении арендуемых помещений не позднее чем за две недели до предполагаемого освобождения. Помещения сдаются Арендодателю по акту приемки-передачи (Приложение №1).

3.11. Не сдавать помещения в субаренду без письменного разрешения Арендодателя.

3.12. Нести материальную ответственность за ущерб, причиненный Арендодателю при авариях внутри арендуемых помещений, если вышеуказанное произошло по вине Арендатора, в размере фактически понесенных расходов Арендодателя.

Регистрация договора – видео

4. ПЛАТЕЖИ И РАСХОДЫ ПО ДОГОВОРУ

4.1. За указанные в первом разделе настоящего договора помещения Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату, исходя из договоренности сторон, по ставке рублей за 1 кв. метр площади в месяц. Сумма арендной платы в месяц составляет руб. в т.ч. НДС руб.

4.2. Арендодатель вправе не чаще одного раза в квартал производить повышение арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, а также в случаях изменения устанавливаемых централизовано цен и тарифов на работы, услуги непосредственно связанные с содержанием и эксплуатацией переданного в аренду помещения. Об изменении арендной платы Арендодатель предупреждает Арендатора не позднее, чем за дней.

4.3. Платежи вносятся Арендатором ежемесячно равными долями от годовой суммы не позднее числа текущего месяца согласно выставленному Арендодателем счету.

Учимся составлять правильный договор аренды нежилого помещения (образец)

• Если арендатор – юридическое лицо, ему необходимо представить копию доверенности, как представителю, наделенному определенными полномочиями. Директору потребуется копия протокола, подтверждающая решение учредительного собрания о том, что он был назначен на эту должность.

• Информацию о том, какие государственные органы занимаются регистрацией сделок такого рода, а также перечень субъектов, которые могут принимать участие в этих сделках, можно найти в ФЗ, под названием « О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней»;

Дополнительное соглашение к договору аренды помещения: образец

____________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице ___________________________________, действующего на основании ___________, с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение №__ к договору аренды помещений № ___ от «__» __________ 20__ года (далее «Договор») о нижеследующем:

При составлении дополнительного соглашения, нужно придерживаться главного правила – форма соглашения не должна отличаться от формы основного договора аренды, т. е. если договор первоначально был составлен в письменном виде, то и соглашение к нему должно иметь письменное оформление.

Прекращение и продление договора

При изъявлении одной из сторон желания завершить работу, необходимо соблюсти определённую процедуру. Если в тексте соглашения не указан период его действия, то оно прекращается в одностороннем порядке. Так, арендатор или арендодатель должен уведомить своего контрагента не позднее, чем за 3 месяца до предполагаемой даты выхода из договора. По соглашению сторон указанный срок может быть снижен.

Существует ряд особенностей правоотношений по срочным договорам. Если соглашение было заключено менее чем на один год, и по истечению указанного срока ни одна из сторон не выразила желание прекратить правоотношения, то он считается пролонгированным на неопределённый период времени. Такой договор также не нуждается в государственной регистрации. Данное обстоятельство может быть прописано в тексте соглашения.

Дополнение

Хотите заказать разработку договора аренды профессионалам ? Рекомендуем воспользоваться онлайн-сервисом «Правовед». 

6. ПРОЛОНГАЦИЯ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

6.1. Арендатор, надлежаще выполнявший обязанности по настоящему договору, имеет преимущественное право на продление договора.

6.2. Договор аренды расторгается досрочно по обоюдному согласию сторон.

6.3. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в случаях, когда Арендатор:

• пользуется помещениями (в целом или их части) не в соответствии с договором аренды, в том числе и в случае несогласованной сдачи помещения в субаренду;
• существенно ухудшает состояние помещения;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• в случае производственной необходимости Арендодателя по использованию арендуемых помещений.

По требованию Арендодателя договор аренды расторгается в порядке, установленном действующим законодательством.

6.4. При досрочном расторжении договора, как по обоюдному согласию сторон, так и по требованию Арендодателя или Арендатора, арендная плата вносится Арендатором за фактическое использование арендуемого помещения.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Настоящий договор вступает в действие с «»2019 г. и действует по «»2019 г.

7.2. Все изменения условий договора, в том числе ставки арендной платы, должны быть согласованы между сторонами и оформлены дополнительными соглашениями. При не достижении согласия между сторонами спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1.Настоящий договор составлен в 2-х подлинных экземплярах по одному для каждой стороны.

8.2. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, стороны руководствуются гражданским законодательством Российской Федерации.

Договор безвозмездной аренды нежилого помещения (образец)

Чаще всего к безвозмездному пользованию жильем прибегают, когда хотят получить прописку. Чтобы иметь законные основания для регистрации по месту жительства, в уполномоченный орган необходимо представить документы, на основании которых человек вселился в квартиру. Таким документом и выступает безвозмездный договор пользования. И при этом не нужно платить налог на прибыль, полученную от сдачи квартиры в аренду, поскольку официально арендная плата не взимается.

Практически во всех типовых образцах, которые представлены в интернете, закреплены условия, прописанные в ГК РФ для безвозмездного пользования. А если стороны хотят от них отойти, то им придется изменить такой договор самостоятельно. Например, по закону ссудополучатель отвечает за проведение капитального и текущего ремонта помещения, а также несет риск его повреждения. Если стороны решили по-другому, тогда обязательно необходимо записать это в договоре.

9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендодательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...